PEB 2033 à Bruxelles : quelles amendes risquent les propriétaires qui n'atteignent pas la classe E ?

Jusqu'à 31.250 € d'amende pour un appartement de 100 m² : l'échéance énergétique de 2033 pourrait peser lourd sur les propriétaires bruxellois. Mais des solutions existent pour anticiper ces sanctions et préserver la valeur de son patrimoine.

À retenir

• D'ici 2033, les logements bruxellois devront atteindre une consommation énergétique maximale de 275 kWh/m²/an, correspondant à un PEB E ou meilleur.
• Les propriétaires qui ne respectent pas cet objectif s'exposent à une amende administrative pouvant atteindre 312,50 € par m².
• En copropriété, une amende individuelle et une amende collective peuvent se cumuler.
• Anticiper les travaux permet non seulement de limiter le risque de sanction, mais aussi de préserver la valeur de son investissement.

2033 peut sembler encore loin. Pourtant, pour les propriétaires d'appartements ou de maisons énergivores à Bruxelles, les prochaines années seront déterminantes.
Car au-delà des obligations de rénovation, c'est désormais la rentabilité et la valeur à long terme des biens immobiliers qui sont concernées.
Combien pourrait coûter un logement qui ne respecte pas les exigences PEB ? Et surtout, comment éviter de se retrouver face à une facture importante ?

PEB 2033 : que devront respecter les logements bruxellois ?
La réglementation bruxelloise prévoit que les logements atteignent une consommation maximale de 275 kWh/m²/an d'énergie primaire au plus tard en 2033.

Cet objectif correspond à une classe énergétique E ou meilleure. Les logements qui dépassent ce seuil, notamment ceux classés F ou G, sont donc particulièrement concernés.

Le calcul repose sur la consommation énergétique théorique mentionnée dans le certificat PEB, et non sur les factures réelles des occupants.

Un propriétaire ne peut donc pas compter sur les habitudes économes de son locataire pour satisfaire à cette obligation : c'est la performance énergétique certifiée du logement qui est prise en considération.

Comment sont calculées les amendes PEB en 2033 ?
Le montant de l'amende dépend de deux éléments : la superficie PEB du logement et l'écart entre sa consommation énergétique certifiée et le seuil autorisé.

La formule est la suivante :

Amende = 2,50 € × surface PEB × dépassement du seuil de 275 kWh/m²/an
Le dépassement retenu pour le calcul est plafonné à 125 kWh/m²/an. L'amende maximale est donc atteinte dès qu'un logement affiche une consommation de 400 kWh/m²/an.

Exemples pour un appartement de 100 m²

Ces montants sont indicatifs et ne tiennent pas compte d'éventuelles réductions, dérogations ou circonstances atténuantes. L'amende n'est réclamée que si son montant total dépasse 125 €.

Pour un appartement de 100 m² affichant une consommation de 400 kWh/m²/an, la sanction théorique peut donc atteindre 31.250 €.

Un montant considérable, susceptible de peser sur la rentabilité d'un investissement et sur les décisions patrimoniales de son propriétaire.

Une amende annuelle ? Non, mais une nouvelle échéance suivra
Une précision importante : l'amende administrative prévue pour le non-respect de l'objectif 2033 est unique et libératoire.

Cela signifie qu'elle n'est pas automatiquement réclamée chaque année. Son paiement libère le propriétaire de l'obligation sanctionnée pour cette échéance.

Mais cela ne signifie pas que le logement sera définitivement exempté des futures exigences énergétiques.

Un second objectif est prévu, avec une consommation maximale de 150 kWh/m²/an au plus tôt en 2045.

Un propriétaire qui aurait payé une amende pour 2033 pourrait donc être sanctionné à nouveau lors de cette échéance ultérieure.

Payer une amende ne constitue dès lors pas nécessairement une stratégie patrimoniale pertinente, particulièrement si le logement reste difficile à louer ou à revendre dans de bonnes conditions.

En copropriété, les sanctions peuvent se cumuler
Pour les propriétaires d'appartements, la situation mérite une attention particulière.

Lorsqu'un logement ne respecte pas l'objectif PEB, son propriétaire peut recevoir une amende individuelle. Mais l'Association des copropriétaires (ACP) peut également être tenue coresponsable et se voir infliger une sanction collective.

Cette dernière correspond, en principe, au total des amendes des logements concernés, sauf si l'ACP démontre qu'elle n'est pas responsable des infractions.

Exemple : une copropriété de six appartements
Imaginons un immeuble composé de six appartements de 90 m², répartis à parts égales dans la copropriété.

À l'échéance de 2033, quatre appartements présentent encore une consommation de 315 kWh/m²/an, tandis que les deux autres respectent l'objectif.

Pour chacun des quatre logements en infraction :

2,50 € × 90 m² × 40 = 9.000 € d'amende individuelle.

L'ACP pourrait également se voir infliger une amende collective de :

4 × 9.000 € = 36.000 €.

Avec des quotités identiques, chaque copropriétaire supporterait alors 6.000 € au titre de cette sanction collective.

Dans cette hypothèse :

• Chaque propriétaire d'un logement en infraction supporterait théoriquement 15.000 € au total.
• Les deux propriétaires dont les appartements sont conformes pourraient également devoir contribuer à hauteur de 6.000 € chacun, via les charges de copropriété.
  
  Il s'agit d'une simulation illustrative, avant toute réduction ou exonération éventuelle. La responsabilité effective de l'ACP et des copropriétaires dépend des circonstances propres à l'immeuble.

Cet exemple souligne un enjeu essentiel : en copropriété, la rénovation énergétique est aussi une question de décisions collectives.

L'isolation de la toiture, les façades, les installations techniques communes ou encore les budgets disponibles peuvent conditionner la capacité de chaque logement à atteindre les objectifs.

La préparation des assemblées générales et l'anticipation des travaux deviennent donc déterminantes.

Peut-on éviter ou réduire une amende PEB ?
La réglementation prévoit plusieurs mécanismes pour tenir compte de situations particulières.

Des circonstances atténuantes peuvent notamment être reconnues lorsqu'un propriétaire se trouve dans l'impossibilité matérielle de réaliser certains travaux, rencontre des difficultés d'approvisionnement ou fait face au refus de travaux indispensables par une copropriété.

Une réduction peut également être envisagée lorsqu'un copropriétaire démontre qu'il avait soutenu des travaux nécessaires, mais que ceux-ci ont été refusés en assemblée générale.

Par ailleurs, un propriétaire qui s'engage à mettre son logement en conformité dans un délai de deux ans peut, sous certaines conditions, bénéficier du report du paiement d'une partie de l'amende. Si les objectifs sont effectivement atteints, le solde reporté ne doit pas être payé.

Des dérogations sont aussi possibles dans les situations prévues par la réglementation, mais elles doivent être demandées dans les délais applicables. Elles ne peuvent pas être accordées rétroactivement après l'imposition d'une sanction.

Enfin, une exception spécifique existe pour certains logements dont le résultat PEB se dégraderait uniquement à la suite d'un changement de méthode de calcul, sous des conditions précises liées au certificat précédent.

Ces dispositifs ne doivent toutefois pas être considérés comme automatiques : chaque situation doit être examinée individuellement.

Propriétaires et investisseurs : pourquoi anticiper dès aujourd'hui ?
Le PEB devient progressivement un véritable paramètre financier de l'investissement immobilier.

Pour un propriétaire bailleur, la question dépasse le risque d'amende. Il faut également considérer les travaux futurs, leur financement, leur influence sur les charges et l'attractivité du logement sur le marché locatif.

Pour un acquéreur, un bien affichant un PEB F ou G n'est pas nécessairement une mauvaise opportunité. Il peut même présenter un potentiel de valorisation intéressant, à condition d'intégrer correctement le coût des rénovations dans son prix d'acquisition.

Avant d'investir, plusieurs éléments méritent donc une analyse approfondie :

• Le coût des travaux : quels investissements seront nécessaires pour améliorer le PEB ?
• Le potentiel locatif : le logement restera-t-il attractif pour les futurs locataires ?
• La valorisation : les rénovations permettront-elles de renforcer la valeur du bien ?
• Les contraintes techniques et collectives : les travaux dépendent-ils de décisions de copropriété ?
• La revente : le bien conservera-t-il une bonne liquidité sur le marché immobilier ?

L'enjeu n'est pas simplement de réaliser des travaux à tout prix, mais de définir une stratégie cohérente avec la situation du bien et les objectifs de son propriétaire.

2033 se prépare aujourd'hui
Pour les propriétaires bruxellois, l'objectif PEB 2033 représente un défi important, mais également une occasion de repenser et d'optimiser leur patrimoine immobilier.

Anticiper permet de mieux répartir les investissements, d'étudier les solutions techniques disponibles et d'éviter de devoir prendre des décisions dans l'urgence.

Chez J&J, nous accompagnons les propriétaires et investisseurs à chaque étape du Cycle de l'Investisseur : Investir → Optimiser → Louer → Gérer → Vendre.

Grâce à la complémentarité de nos services en investissement, vente, location, gestion locative et syndic, nous abordons les enjeux énergétiques dans une perspective globale, en tenant compte de leur impact sur la rentabilité et la valeur à long terme des biens.

Vous êtes propriétaire d'un logement avec un PEB F ou G à Bruxelles ?

C'est le moment de faire le point sur votre situation et d'identifier les solutions permettant de préserver la valeur de votre patrimoine.

Sources : Bruxelles Environnement — « Amendes et sanctions en cas d'infraction à la réglementation PEB » et « Réglementation PEB : quelles conséquences en cas de non-respect ? ». Informations basées sur la réglementation publiée en novembre 2026, sous réserve de modifications ultérieures.