Investir dans l’immobilier avec méthode et vision

La rentabilité d’un investissement immobilier ne se résume pas à diviser le loyer annuel par le prix d’achat.

Le rendement brut constitue un premier indicateur, mais pour réellement évaluer une opportunité, il faut également tenir compte des frais d’acquisition, des travaux éventuels, des charges, de la fiscalité, du risque de vacance locative et du financement.

Chez J&J Invest, nous accordons également beaucoup d’importance au rendement sur les fonds propres réellement investis. Le recours au crédit peut en effet créer un effet de levier et modifier considérablement la performance d’un investissement.

Pour un bien que vous possédez déjà, il est également intéressant de calculer son rendement actualisé, c’est-à-dire sur sa valeur de marché actuelle plutôt que sur son prix d’achat historique. Un bien acheté 200.000 € il y a 15 ans et qui vaut aujourd’hui 400.000 € doit être analysé comme un capital de 400.000 € immobilisé dans votre patrimoine. Continuer à calculer son rendement uniquement sur les 200.000 € investis à l’époque peut donner l’impression d’une excellente rentabilité, alors que ce capital pourrait éventuellement être utilisé plus efficacement dans un autre investissement.

Cette approche permet de se poser régulièrement la bonne question : si je disposais aujourd’hui de la valeur de ce bien en liquidités, est-ce que je choisirais encore de l’investir dans ce même actif ?

Enfin, nous regardons toujours le projet dans son ensemble : revenus locatifs, remboursement progressif du capital emprunté, potentiel de valorisation du bien et stratégie de sortie.

C’est la combinaison de ces différents éléments qui permet de déterminer si un investissement est réellement performant et s’il reste cohérent avec vos objectifs patrimoniaux.

Le coût des travaux doit idéalement être estimé avant de s’engager, car il peut avoir un impact important sur la rentabilité globale d’un investissement.

Chez J&J Invest, nous réalisons une première estimation sur base des plans, d’une visite du bien et du type de rénovation envisagé. Selon le projet, cette estimation peut notamment être établie à partir de prix au m² issus de notre expérience sur des rénovations comparables.

Pour les projets plus importants ou lorsque davantage de précision est nécessaire, nous pouvons affiner cette estimation à l’aide de devis comparatifs et faire appel à notre réseau d’architectes et de corps de métier afin d’obtenir rapidement un chiffrage plus détaillé.

Nous intégrons ensuite le budget travaux, ainsi qu’une marge raisonnable pour les imprévus, dans l’analyse globale du projet.

L’objectif est de disposer, avant l’achat, d’une vision aussi réaliste que possible du coût total de l’opération et de vérifier sa cohérence avec la valeur du bien après rénovation, les loyers attendus et la rentabilité recherchée.

En Belgique, notre métier est encadré par l'IPI (l'institut professionnel des agents immobiliers). La norme fixé par l'ipi est 3%+TVA du prix de vente obetnue.
Néanmoins chaque agence reste libre des tarifs appliqués en fonction de la qualité des services rendus. Chez J&J nous avons des honoraires qui varient en fonction de plusieurs facteurs comme par exemple le prix du bien, le type de contrat choisi, ...  Pour une complète transparance, nous avons développé un petit outil sur notre site qui vous permet de calculer en 2 clics les honoraires qui seront appliqués dans votre cas. Vous trouverez ce calculateur ici.

Conformément à l’usage en Belgique, ces frais sont habituellement à la charge du vendeur.
 

Non. Il n’est pas nécessaire d’avoir obtenu un accord définitif de la banque pour commencer à travailler avec J&J Invest.

Nous pouvons tout à fait commencer par définir votre stratégie, analyser vos objectifs et explorer les différentes possibilités d’investissement.

En revanche, avant de lancer une recherche active, il est fortement conseillé d’avoir au minimum une pré-approbation bancaire ou une première validation de votre capacité d’emprunt. Cela permet de définir une enveloppe d’investissement réaliste, d’orienter efficacement nos recherches et d’être beaucoup plus réactif lorsqu’une bonne opportunité se présente. Un dossier financier bien préparé peut également rassurer le vendeur au moment de formuler une offre.

Vos fonds propres, votre capacité d’emprunt et les conditions de financement font partie intégrante de notre analyse, car ils peuvent avoir un impact important sur la rentabilité du projet.

La recherche du bien et la préparation du financement peuvent donc avancer en parallèle, avec un objectif : être prêt à agir rapidement lorsqu’une opportunité correspondant à votre stratégie se présente.

Nos honoraires couvrent l’ensemble de notre accompagnement, de la préparation de la vente jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Cela comprend notamment l’estimation du bien et la définition de la stratégie de commercialisation, la constitution et le suivi du dossier administratif, la préparation de l’annonce, les photos professionnelles, la visite virtuelle et, lorsque cela est pertinent, la vidéo et le home staging virtuel.

Nous prenons ensuite en charge la diffusion du bien sur les différents canaux de commercialisation, la gestion des demandes, l’organisation et la réalisation des visites ainsi que le suivi des candidats acquéreurs.

Lorsqu’une offre est formulée, nous vous accompagnons dans son analyse, la vérification de la solidité du candidat, la négociation et le suivi du dossier jusqu’au compromis puis à l’acte authentique, en coordination avec les notaires et les différentes parties.

Nos honoraires rémunèrent donc bien plus que la publication d’une annonce : ils couvrent l’ensemble du travail commercial, administratif et humain nécessaire pour valoriser votre bien, sécuriser la transaction et défendre au mieux vos intérêts tout au long de la vente.

Et surtout, nous sommes rémunérés au résultat : nos honoraires de vente ne sont dus que si la vente est effectivement réalisée. Nos intérêts sont donc directement alignés avec les vôtres.

Pour connaître précisément le montant de nos honoraires pour votre bien, vous pouvez utiliser notre simulateur disponible sur la page « Vendre ». En quelques clics, vous obtenez une estimation claire du coût de notre accompagnement.

Oui. À travers notre service J&J Invest, nous proposons un véritable service de « chasseur immobilier » adapté à votre stratégie d’investissement.

Nous commençons par définir ensemble vos critères : budget et fonds propres disponibles, capacité de financement, secteurs recherchés, type de bien, rendement visé, horizon d’investissement et objectifs patrimoniaux.

Sur cette base, nous recherchons activement les opportunités correspondant à votre profil, du studio ou de l’appartement jusqu’à l’immeuble de rapport ou au portefeuille immobilier.

Notre sourcing s’effectue sur l’ensemble des portails immobiliers, mais également auprès de notre réseau d’agences et de professionnels de l’immobilier. Grâce aux différentes activités de J&J et à notre présence quotidienne sur le marché, nous pouvons également avoir accès à certaines opportunités avant ou en dehors de leur commercialisation classique.

Lorsqu’un bien pertinent se présente, nous vous alertons rapidement et analysons l’opportunité avec vous : prix, potentiel locatif, travaux éventuels, financement et rentabilité.

L’objectif n’est pas simplement de trouver un bien disponible, mais de trouver l’investissement qui correspond réellement à votre stratégie.

Votre bien est diffusé sur les principaux portails immobiliers belges, notamment Immoweb, Zimmo et Immovlan, ainsi que sur le site de J&J Properties et nos différents réseaux sociaux.

Cette diffusion multicanale permet de donner à votre bien une visibilité importante auprès des candidats acquéreurs, mais notre travail ne consiste pas simplement à multiplier les plateformes.

Chaque annonce est soigneusement préparée afin d’en maximiser l’impact : photos professionnelles, visite virtuelle, vidéo lorsque cela est pertinent, plans et présentation détaillée du bien. Nous travaillons également les titres, descriptions et mots-clés utilisés afin d’optimiser la visibilité et le référencement des annonces en ligne.

Nous activons également notre propre réseau. Grâce à notre base de données de candidats acquéreurs et d’investisseurs, nous pouvons contacter directement les personnes dont les critères de recherche correspondent à votre bien.

Selon le type de propriété et la clientèle recherchée, nous pouvons enfin renforcer la commercialisation via nos réseaux sociaux, notamment Facebook, Instagram et LinkedIn, ainsi que par des campagnes digitales ciblées.

L’objectif n’est donc pas simplement d’être présent partout, mais de donner à votre bien la meilleure visibilité possible auprès des bons candidats acquéreurs.

Absolument. Notre accompagnement ne s’arrête pas à l’acquisition du bien.

À travers notre service Optimiser, nous pouvons coordonner les travaux nécessaires, de la simple remise en état à une rénovation lourde. Nous vous accompagnons dans la définition du projet, l’établissement du budget, la sélection des intervenants ainsi que la coordination et le suivi du chantier.

Grâce à notre réseau d’entrepreneurs, d’architectes et de corps de métier fiables, nous pouvons centraliser les différentes étapes du projet et assurer le suivi de l’avancement, des coûts et de la bonne exécution des travaux.

Vous restez bien entendu décisionnaire : le budget et les travaux importants sont validés avec vous avant leur réalisation.

Notre accompagnement peut ensuite se poursuivre avec la mise en location et la gestion du bien. L’objectif est de pouvoir vous accompagner sur l’ensemble du cycle de votre investissement, de l’achat jusqu’à son exploitation.

Oui. La manière dont un bien est présenté peut avoir un impact important sur l’intérêt qu’il suscite auprès des acheteurs.

Avant la mise en vente, nous vous conseillons sur les améliorations qui peuvent réellement renforcer son attractivité : désencombrement, mise en scène, disposition du mobilier, entretien du jardin, peinture fraîche, petites réparations ou correction de certains défauts visibles.

Lorsque cela est pertinent, nous pouvons également organiser un home staging léger avant la réalisation des photos grâce à notre réseau de partenaires spécialisés.

Nous pouvons aussi avoir recours au home staging virtuel. Grâce à la retouche photo et aux outils d’intelligence artificielle, il est par exemple possible de désencombrer virtuellement une pièce, de supprimer certains meubles ou effets personnels, de remplacer le mobilier existant ou encore de meubler virtuellement un logement vide. Cela permet aux candidats acquéreurs de mieux se projeter et de révéler le potentiel d’un espace sans nécessairement engager des travaux ou déplacer l’ensemble du mobilier.

Nous accordons ensuite une attention particulière à la présentation commerciale du bien. Un intérieur soigné, correctement mis en scène et bien photographié permet de créer une meilleure première impression et d’attirer davantage de candidats acquéreurs.

L’objectif n’est pas de vous faire réaliser des travaux coûteux avant de vendre, mais d’identifier les améliorations, physiques ou virtuelles, qui peuvent réellement valoriser le bien et faciliter sa commercialisation.

Une vente immobilière se déroule généralement en trois grandes étapes. Chez J&J Properties, nous vous accompagnons et coordonnons l’ensemble du processus, de l’estimation jusqu’à la signature de l’acte authentique.

1. La préparation de la vente

Avant toute commercialisation, nous estimons votre bien, définissons avec vous la stratégie de vente et constituons le dossier nécessaire : mandat, certificat PEB, renseignements urbanistiques, contrôle électrique et autres documents requis en fonction du bien.

En parallèle, nous préparons sa mise en valeur : photos professionnelles, visite virtuelle, vidéo lorsque cela est pertinent et rédaction de l’annonce.

2. La commercialisation et l’offre

Une fois le bien prêt, nous lançons sa commercialisation, organisons les visites et assurons le suivi des candidats acquéreurs.

Lorsqu’une offre sérieuse est formulée, nous l’analysons avec vous et nous nous intéressons également à la solidité du candidat acquéreur, notamment à sa capacité de financement. Nous vous accompagnons ensuite dans la négociation jusqu’à l’acceptation éventuelle d’une offre.

Le compromis de vente est alors préparé et signé, généralement avec l’intervention des notaires. Si l’acquisition est soumise à une condition suspensive de financement, il faut ensuite attendre que celle-ci soit satisfaite dans le délai prévu.

3. Le compromis et l’acte authentique

Après la signature du compromis, le notaire poursuit les différentes vérifications et formalités légales nécessaires à la vente : situation hypothécaire, urbanisme, fiscalité et autres recherches liées au bien.

Lorsque le dossier est complet, une date est fixée pour la signature de l’acte authentique. Le solde du prix est alors payé et la propriété du bien est officiellement transférée à l’acquéreur.

Entre l’acceptation d’une offre et l’acte authentique, il faut généralement compter plusieurs mois selon les caractéristiques du dossier.

Tout au long du processus, J&J Properties reste votre interlocuteur et assure le lien entre vous, l’acquéreur et les notaires afin de faciliter le bon déroulement de la transaction.

Pour aller plus loin, nous détaillons également toutes les étapes d’une vente immobilière dans un article dédié sur notre blog.

Il n’existe pas de budget minimum absolu. Néanmoins, pour envisager un investissement immobilier dans de bonnes conditions, nous recommandons généralement de disposer d’au moins 50.000 € de fonds propres à investir.

J&J Invest accompagne des profils très différents : de l’investisseur qui réalise sa première acquisition à l’investisseur professionnel souhaitant développer ou diversifier son patrimoine.

Nous structurons ainsi des acquisitions allant du studio ou de l’appartement jusqu’à l’immeuble de rapport ou au portefeuille de plusieurs immeubles.

Notre approche reste la même quelle que soit la taille du projet : partir de vos fonds propres, de votre capacité de financement et de vos objectifs pour identifier et structurer les investissements les plus pertinents.

Un audit immobilier permet de prendre du recul sur un bien ou sur l’ensemble de votre patrimoine afin de vérifier s’il est réellement optimisé.

Nous analysons notamment la valeur actuelle des biens, les revenus locatifs, la rentabilité, les coûts, les risques, le financement en place ainsi que les éventuelles pistes d’amélioration ou de valorisation.

L’objectif est surtout d’identifier les actions concrètes qui pourraient améliorer la performance de votre patrimoine : adapter un loyer, réaliser certains travaux, refinancer, vendre un actif devenu moins pertinent, réinvestir différemment ou simplement confirmer que la stratégie actuelle est la bonne.

L’audit peut donc concerner aussi bien un bien unique qu’un portefeuille de plusieurs appartements ou immeubles.

À l’issue de notre analyse, nous vous remettons un rapport clair avec nos constats et recommandations afin de vous permettre de prendre des décisions éclairées sur la suite de votre stratégie immobilière.

Le notaire est un officier public qui joue un rôle essentiel dans la sécurisation juridique d’une vente immobilière.

Il vérifie notamment le titre de propriété, la situation hypothécaire du bien, les éventuelles servitudes ainsi que les différents éléments juridiques, urbanistiques et fiscaux nécessaires à la transaction. Il prépare ou contrôle le compromis et rédige ensuite l’acte authentique de vente.

Lors de la signature de l’acte, le notaire assure également le volet financier de la transaction : il reçoit les fonds nécessaires, veille au paiement du prix au vendeur, au remboursement des éventuelles dettes hypothécaires et à la perception des droits et frais liés à l’acquisition.

Il accomplit ensuite les formalités permettant de rendre la vente opposable aux tiers, notamment par la transcription de l’acte auprès de l’administration compétente. Son intervention garantit ainsi la sécurité juridique de l’opération et du transfert de propriété.

Le vendeur et l’acquéreur peuvent chacun choisir leur propre notaire. Le fait d’avoir deux notaires n’augmente normalement pas les honoraires notariaux de la transaction : ceux-ci se les répartissent.

Chez J&J Properties, nous restons en contact avec le ou les notaires tout au long du processus afin de transmettre les informations nécessaires et de faciliter le suivi du dossier jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Pour vendre un bien immobilier, il est important de constituer un dossier administratif et technique complet. Cela permet de respecter les obligations légales, de rassurer les candidats acquéreurs et d’éviter qu’un document manquant ne ralentisse la vente.

Selon le type de bien, sa localisation et la Région dans laquelle il se situe, les principaux documents à prévoir sont notamment :

• le titre de propriété ;
• le certificat PEB (Performance Énergétique du Bâtiment) ;
• le procès-verbal de contrôle de l’installation électrique ;
• les renseignements urbanistiques et les informations cadastrales ;
• les informations ou attestations relatives au sol lorsqu’elles sont requises ;
• les documents relatifs à une éventuelle citerne à mazout ;
• les permis, plans et documents relatifs aux travaux ou transformations réalisés dans le bien ;
• le certificat ou inventaire amiante lorsqu’il est requis ;
• les autres certificats ou attestations spécifiques éventuellement nécessaires en fonction du bien et de sa localisation.

Si vous vendez un appartement ou un bien en copropriété, un dossier complémentaire doit également être obtenu auprès du syndic. Il comprend notamment l’acte de base et le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, les décomptes de charges, le bilan de la copropriété, la situation du fonds de réserve et du fonds de roulement, ainsi que les informations relatives aux éventuels travaux décidés ou envisagés et aux éventuelles dettes de la copropriété.

Si le bien est actuellement loué, il faudra également rassembler le bail, l’état des lieux, les informations relatives à la garantie locative ainsi que les éventuels documents utiles concernant la location en cours.

La liste exacte peut donc varier sensiblement d’un bien à l’autre.

Lorsque vous confiez votre vente à J&J Properties, nous identifions dès le départ les documents nécessaires et vous accompagnons dans leur collecte. Nous pouvons également effectuer pour vous une partie des démarches auprès des administrations, du syndic et des différents intervenants.

Un dossier complet préparé en amont permet de rassurer les acquéreurs, d’anticiper les éventuelles difficultés et de faciliter le bon déroulement de la vente.

Oui. Lorsque le projet le nécessite, nous pouvons vous accompagner dans les différentes démarches administratives, notamment en matière d’urbanisme : permis, régularisation, changement d’affectation ou rénovation importante.

Pour les aspects fiscaux, juridiques ou comptables, nous travaillons avec des experts spécialisés en immobilier vers lesquels nous pouvons vous orienter. L’objectif est de vous accompagner de manière globale tout au long du projet, tout en faisant intervenir le bon spécialiste lorsque le sujet dépasse notre métier.

Bien sûr. De nombreux investisseurs étrangers ou expatriés investissent dans l’immobilier en Belgique sans y résider.

J&J Invest peut vous accompagner à distance tout au long du processus : définition de votre stratégie, recherche et analyse des opportunités, visites, acquisition, coordination des différents intervenants et, si nécessaire, suivi des travaux. Les échanges peuvent facilement être organisés par visioconférence et les documents partagés en ligne.

Nos équipes peuvent ainsi devenir votre relais local et vous représenter dans de nombreuses démarches, ce qui vous évite de devoir vous déplacer systématiquement en Belgique.

Une fois le bien acquis, J&J Properties et J&J Management peuvent également prendre en charge sa mise en location et sa gestion quotidienne.

La situation fiscale, juridique et les possibilités de financement peuvent toutefois varier selon votre pays de résidence et votre situation personnelle. Lorsque cela est nécessaire, nous pouvons vous orienter vers des spécialistes afin de structurer correctement votre investissement.

L’objectif est de vous permettre d’investir et de gérer un patrimoine immobilier en Belgique avec la même visibilité et le même accompagnement que si vous étiez sur place.