Methodisch en doelgericht investeren in vastgoed

Het rendement van een vastgoedinvestering kan niet eenvoudigweg worden berekend door de jaarlijkse huur door de aankoopprijs te delen.

Het brutorendement is een eerste indicator, maar om een opportuniteit echt te beoordelen, moet ook rekening worden gehouden met de aankoopkosten, eventuele werken, lasten, fiscaliteit, het risico op leegstand en de financiering.

Bij J&J Invest hechten we ook veel belang aan het rendement op het werkelijk geïnvesteerde eigen vermogen. Een krediet kan immers een hefboomeffect creëren en het rendement van een investering aanzienlijk beïnvloeden.

Voor een pand dat u al bezit, is het ook interessant om het actuele rendement te berekenen, met andere woorden op basis van de huidige marktwaarde in plaats van de historische aankoopprijs. Een pand dat 15 jaar geleden voor 200.000 € werd gekocht en vandaag 400.000 € waard is, moet worden geanalyseerd als een kapitaal van 400.000 € dat in uw vermogen vastzit. Als u het rendement uitsluitend blijft berekenen op de destijds geïnvesteerde 200.000 €, kan dat de indruk van een uitstekend rendement wekken, terwijl dit kapitaal mogelijk efficiënter in een andere investering kan worden ingezet.

Met deze benadering kunt u zich regelmatig de juiste vraag stellen: als ik vandaag de waarde van dit pand in liquide middelen had, zou ik er dan opnieuw voor kiezen om die in hetzelfde actief te investeren?

Tot slot bekijken we het project altijd in zijn geheel: huurinkomsten, geleidelijke aflossing van het geleende kapitaal, potentieel voor waardestijging van het pand en exitstrategie.

De combinatie van deze verschillende elementen bepaalt of een investering werkelijk rendabel is en afgestemd blijft op uw vermogensdoelstellingen.

De kosten van de werken worden idealiter geraamd voordat u zich verbindt, aangezien ze een grote impact kunnen hebben op het totale rendement van een investering.

Bij J&J Invest maken we een eerste raming op basis van de plannen, een bezoek aan het pand en het beoogde type renovatie. Afhankelijk van het project kan deze raming onder meer worden opgesteld aan de hand van m²-prijzen uit onze ervaring met vergelijkbare renovaties.

Voor grotere projecten of wanneer meer nauwkeurigheid vereist is, kunnen we deze raming verfijnen aan de hand van vergelijkende offertes en een beroep doen op ons netwerk van architecten en vakmensen om snel een gedetailleerdere kostenraming te verkrijgen.

Vervolgens nemen we het budget voor de werken en een redelijke marge voor onvoorziene kosten op in de globale analyse van het project.

Het doel is om vóór de aankoop een zo realistisch mogelijk beeld te hebben van de totale kosten van de verrichting en na te gaan of die stroken met de waarde van het pand na renovatie, de verwachte huurinkomsten en het beoogde rendement.

In België is ons beroep gereglementeerd door het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). De door het BIV vastgelegde norm bedraagt 3% + btw van de verkregen verkoopprijs.
Elk kantoor is echter vrij om zijn tarieven te bepalen op basis van de kwaliteit van de geleverde diensten. Bij J&J varieert ons ereloon afhankelijk van verschillende factoren, zoals de prijs van het pand, het gekozen type overeenkomst, ...  Met het oog op volledige transparantie hebben we op onze website een handige tool ontwikkeld waarmee u in twee klikken het ereloon kunt berekenen dat in uw geval van toepassing is. U vindt deze calculator hier.

Zoals gebruikelijk in België zijn deze kosten doorgaans ten laste van de verkoper.
 

Nee. U hoeft geen definitief akkoord van de bank te hebben verkregen om met J&J Invest te beginnen samenwerken.

We kunnen gerust beginnen met het bepalen van uw strategie, het analyseren van uw doelstellingen en het verkennen van de verschillende investeringsmogelijkheden.

Voordat we een actieve zoektocht starten, is het daarentegen sterk aanbevolen om minstens een voorafgaande goedkeuring van de bank of een eerste bevestiging van uw leencapaciteit te hebben. Zo kunnen we een realistisch investeringsbudget bepalen, onze zoektocht efficiënt sturen en veel sneller reageren wanneer zich een goede opportuniteit voordoet. Een goed voorbereid financieel dossier kan de verkoper ook geruststellen wanneer u een bod uitbrengt.

Uw eigen middelen, uw leencapaciteit en de financieringsvoorwaarden maken integraal deel uit van onze analyse, aangezien ze een belangrijke impact kunnen hebben op het rendement van het project.

De zoektocht naar het pand en de voorbereiding van de financiering kunnen dus parallel verlopen, met één doel: klaar zijn om snel te handelen wanneer zich een opportuniteit voordoet die bij uw strategie past.

Onze erelonen dekken onze volledige begeleiding, vanaf de voorbereiding van de verkoop tot en met de ondertekening van de authentieke akte.

Dit omvat onder meer de schatting van het pand en de bepaling van de verkoopstrategie, de samenstelling en opvolging van het administratieve dossier, de voorbereiding van de advertentie, professionele foto’s, de virtuele rondleiding en, wanneer relevant, de video en virtuele home staging.

Vervolgens verzorgen wij de publicatie van het pand via de verschillende verkoopkanalen, het beheer van de aanvragen, de organisatie en uitvoering van de bezichtigingen en de opvolging van kandidaat-kopers.

Wanneer er een bod wordt uitgebracht, begeleiden wij u bij de analyse ervan, de controle van de financiële draagkracht van de kandidaat, de onderhandelingen en de opvolging van het dossier tot aan het compromis en vervolgens de authentieke akte, in coördinatie met de notarissen en de verschillende partijen.

Onze erelonen vergoeden dus veel meer dan alleen de publicatie van een advertentie: ze dekken al het commerciële, administratieve en menselijke werk dat nodig is om uw pand optimaal in de markt te zetten, de transactie veilig te laten verlopen en uw belangen tijdens het volledige verkoopproces zo goed mogelijk te behartigen.

En bovenal worden wij vergoed op basis van het resultaat: onze erelonen voor de verkoop zijn alleen verschuldigd als de verkoop daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Onze belangen lopen dus rechtstreeks gelijk met die van u.

Om het exacte bedrag van onze erelonen voor uw pand te kennen, kunt u onze simulator gebruiken op de pagina ‘Verkopen’. In enkele klikken krijgt u een duidelijke raming van de kosten van onze begeleiding.

Ja. Via onze dienst J&J Invest bieden wij een volwaardige dienst als vastgoedzoeker aan, afgestemd op uw investeringsstrategie.

Eerst bepalen we samen uw criteria: budget en beschikbare eigen middelen, financieringscapaciteit, gezochte regio’s, type vastgoed, beoogd rendement, investeringshorizon en vermogensdoelstellingen.

Op basis daarvan gaan we actief op zoek naar opportuniteiten die bij uw profiel passen, van een studio of appartement tot een opbrengsteigendom of vastgoedportefeuille.

Wij zoeken op alle vastgoedportalen, maar ook binnen ons netwerk van vastgoedkantoren en vastgoedprofessionals. Dankzij de verschillende activiteiten van J&J en onze dagelijkse aanwezigheid op de markt krijgen we bovendien soms toegang tot bepaalde opportuniteiten vóór of buiten hun klassieke commercialisering.

Wanneer zich een relevant pand aandient, brengen we u snel op de hoogte en analyseren we samen met u de opportuniteit: prijs, verhuurpotentieel, eventuele werken, financiering en rendement.

Het doel is niet louter een beschikbaar pand te vinden, maar de investering die echt bij uw strategie past.

Uw pand wordt gepubliceerd op de belangrijkste Belgische vastgoedportalen, waaronder Immoweb, Zimmo en Immovlan, en op de website van J&J Properties en onze verschillende sociale media.

Deze verspreiding via meerdere kanalen geeft uw pand een grote zichtbaarheid bij kandidaat-kopers, maar ons werk bestaat niet louter uit het inzetten van zoveel mogelijk platformen.

Elke advertentie wordt zorgvuldig voorbereid om de impact ervan te maximaliseren: professionele foto's, een virtueel bezoek, een video indien relevant, plannen en een gedetailleerde presentatie van het pand. We besteden ook aandacht aan de gebruikte titels, beschrijvingen en zoekwoorden om de zichtbaarheid en vindbaarheid van de onlineadvertenties te optimaliseren.

We schakelen ook ons eigen netwerk in. Dankzij onze databank met kandidaat-kopers en investeerders kunnen we rechtstreeks contact opnemen met personen van wie de zoekcriteria overeenstemmen met uw pand.

Afhankelijk van het type eigendom en de beoogde doelgroep kunnen we de commercialisering tot slot versterken via onze sociale media, waaronder Facebook, Instagram en LinkedIn, en via gerichte digitale campagnes.

Het doel is dus niet gewoon om overal aanwezig te zijn, maar om uw pand de best mogelijke zichtbaarheid bij de juiste kandidaat-kopers te geven.

Absoluut. Onze begeleiding stopt niet bij de aankoop van het pand.

Via onze dienst Optimaliseren kunnen we de nodige werken coördineren, van een eenvoudige opknapbeurt tot een ingrijpende renovatie. We begeleiden u bij het definiëren van het project, het opstellen van het budget, de selectie van de uitvoerders en de coördinatie en opvolging van de werf.

Dankzij ons netwerk van betrouwbare aannemers, architecten en vakmensen kunnen we de verschillende fasen van het project centraliseren en de voortgang, de kosten en de correcte uitvoering van de werken opvolgen.

U behoudt uiteraard de beslissingsbevoegdheid: het budget en de belangrijke werken worden vóór de uitvoering samen met u goedgekeurd.

Onze begeleiding kan vervolgens worden voortgezet met de verhuur en het beheer van het pand. Het doel is u tijdens de volledige cyclus van uw investering te begeleiden, van de aankoop tot de exploitatie ervan.

Ja. De manier waarop een pand wordt voorgesteld, kan een grote invloed hebben op de belangstelling van kopers.

Vóór het pand te koop wordt aangeboden, adviseren we u over verbeteringen die de aantrekkelijkheid ervan daadwerkelijk kunnen vergroten: opruimen, aankleding, opstelling van het meubilair, tuinonderhoud, een nieuwe verflaag, kleine herstellingen of het wegwerken van bepaalde zichtbare gebreken.

Wanneer dat relevant is, kunnen we dankzij ons netwerk van gespecialiseerde partners ook een beperkte home staging organiseren voordat de foto’s worden gemaakt.

We kunnen ook gebruikmaken van virtuele home staging. Dankzij fotobewerking en artificiële-intelligentietools is het bijvoorbeeld mogelijk om een ruimte virtueel op te ruimen, bepaalde meubels of persoonlijke spullen te verwijderen, het bestaande meubilair te vervangen of een lege woning virtueel in te richten. Zo kunnen kandidaat-kopers zich beter voorstellen hoe het is om er te wonen en wordt het potentieel van een ruimte zichtbaar zonder noodzakelijkerwijs werken uit te voeren of al het meubilair te verplaatsen.

Vervolgens besteden we bijzondere aandacht aan de commerciële presentatie van het pand. Een verzorgd, goed ingericht en professioneel gefotografeerd interieur zorgt voor een betere eerste indruk en trekt meer kandidaat-kopers aan.

Het doel is niet om u vóór de verkoop dure werken te laten uitvoeren, maar om de fysieke of virtuele verbeteringen te bepalen die het pand daadwerkelijk in waarde kunnen doen toenemen en de verkoop ervan kunnen vergemakkelijken.

Een vastgoedverkoop verloopt doorgaans in drie grote stappen. Bij J&J Properties begeleiden we u en coördineren we het volledige proces, van de schatting tot de ondertekening van de authentieke akte.

1. De voorbereiding van de verkoop

Voordat we uw pand op de markt brengen, schatten we het, bepalen we samen met u de verkoopstrategie en stellen we het vereiste dossier samen: bemiddelingsopdracht, EPC-certificaat, stedenbouwkundige inlichtingen, elektrische keuring en andere documenten die afhankelijk van het pand vereist zijn.

Tegelijkertijd bereiden we de presentatie van uw pand voor: professionele foto's, een virtuele rondleiding, een video wanneer dit relevant is en het opstellen van de advertentie.

2. Het op de markt brengen en het bod

Zodra het pand klaar is, brengen we het op de markt, organiseren we de bezoeken en volgen we de kandidaat-kopers op.

Wanneer er een ernstig bod wordt uitgebracht, analyseren we dit samen met u en beoordelen we ook de financiële draagkracht van de kandidaat-koper, met name diens financieringsmogelijkheden. Vervolgens begeleiden we u bij de onderhandelingen tot een bod eventueel wordt aanvaard.

Vervolgens wordt de verkoopovereenkomst opgesteld en ondertekend, doorgaans met tussenkomst van de notarissen. Als de aankoop onderworpen is aan een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van financiering, moet vervolgens worden afgewacht of binnen de voorziene termijn aan die voorwaarde wordt voldaan.

3. De verkoopovereenkomst en de authentieke akte

Na de ondertekening van de verkoopovereenkomst voert de notaris de verschillende controles en wettelijke formaliteiten uit die nodig zijn voor de verkoop: de hypothecaire toestand, stedenbouw, fiscaliteit en andere opzoekingen met betrekking tot het pand.

Zodra het dossier volledig is, wordt een datum vastgelegd voor de ondertekening van de authentieke akte. Het saldo van de prijs wordt dan betaald en de eigendom van het pand wordt officieel overgedragen aan de koper.

Tussen de aanvaarding van een bod en de authentieke akte moet u doorgaans rekenen op enkele maanden, afhankelijk van de kenmerken van het dossier.

Gedurende het hele proces blijft J&J Properties uw aanspreekpunt en onderhouden we het contact tussen u, de koper en de notarissen om een vlot verloop van de transactie te bevorderen.

Wie meer wil weten, vindt in een specifiek artikel op onze blog ook een gedetailleerd overzicht van alle stappen van een vastgoedverkoop.

Er bestaat geen absoluut minimumbudget. Om in goede omstandigheden een vastgoedinvestering te kunnen overwegen, raden we doorgaans echter aan om over minstens 50.000 € aan te investeren eigen middelen te beschikken.

J&J Invest begeleidt zeer uiteenlopende profielen: van investeerders die hun eerste aankoop doen tot professionele investeerders die hun vermogen willen uitbreiden of diversifiëren.

Zo structureren we aankopen die variëren van een studio of appartement tot een opbrengsteigendom of een portefeuille met meerdere gebouwen.

Onze aanpak blijft dezelfde, ongeacht de omvang van het project: we vertrekken van uw eigen middelen, uw financieringscapaciteit en uw doelstellingen om de relevantste investeringen te identificeren en te structureren.

Met een vastgoedaudit kunt u uw pand of uw volledige vermogen vanop een afstand bekijken om na te gaan of het daadwerkelijk optimaal wordt beheerd.

We analyseren onder meer de huidige waarde van de panden, de huurinkomsten, het rendement, de kosten, de risico’s, de bestaande financiering en eventuele mogelijkheden voor verbetering of waardevermeerdering.

Het doel is vooral concrete acties te bepalen die de prestaties van uw vermogen kunnen verbeteren: een huurprijs aanpassen, bepaalde werken uitvoeren, herfinancieren, een minder relevant geworden actief verkopen, anders herinvesteren of gewoon bevestigen dat de huidige strategie de juiste is.

De audit kan dus zowel betrekking hebben op één pand als op een portefeuille met meerdere appartementen of gebouwen.

Na onze analyse bezorgen we u een duidelijk rapport met onze bevindingen en aanbevelingen, zodat u weloverwogen beslissingen kunt nemen over het vervolg van uw vastgoedstrategie.

De notaris is een openbaar ambtenaar die een essentiële rol speelt bij de juridische beveiliging van een vastgoedverkoop.

Hij controleert onder meer de eigendomstitel, de hypothecaire toestand van het pand, eventuele erfdienstbaarheden en de verschillende juridische, stedenbouwkundige en fiscale elementen die voor de transactie vereist zijn. Hij stelt de verkoopovereenkomst op of controleert deze en verlijdt vervolgens de authentieke verkoopakte.

Bij de ondertekening van de akte verzorgt de notaris ook het financiële luik van de transactie: hij ontvangt de nodige gelden, ziet toe op de betaling van de prijs aan de verkoper, de terugbetaling van eventuele hypothecaire schulden en de inning van de rechten en kosten die aan de aankoop verbonden zijn.

Vervolgens vervult hij de formaliteiten om de verkoop tegenwerpelijk te maken aan derden, onder meer door de overschrijving van de akte bij de bevoegde administratie. Zijn tussenkomst waarborgt zo de juridische zekerheid van de verrichting en de eigendomsoverdracht.

De verkoper en de koper kunnen elk hun eigen notaris kiezen. Twee notarissen inschakelen verhoogt normaal gezien het notarieel ereloon van de transactie niet: zij verdelen dit onderling.

Bij J&J Properties blijven we gedurende het hele proces in contact met de notaris of notarissen om de nodige informatie te bezorgen en de opvolging van het dossier tot aan de ondertekening van de authentieke akte te vergemakkelijken.

Om een onroerend goed te verkopen, is het belangrijk om een volledig administratief en technisch dossier samen te stellen. Zo voldoet u aan de wettelijke verplichtingen, stelt u kandidaat-kopers gerust en voorkomt u dat een ontbrekend document de verkoop vertraagt.

Afhankelijk van het type pand, de ligging en het Gewest waarin het zich bevindt, moeten onder meer de volgende belangrijke documenten worden voorzien:

• de eigendomstitel;
• het EPC (energieprestatiecertificaat);
• het proces-verbaal van de keuring van de elektrische installatie;
• de stedenbouwkundige inlichtingen en de kadastrale gegevens;
• de bodeminformatie of bodemattesten wanneer die vereist zijn;
• de documenten met betrekking tot een eventuele stookolietank;
• de vergunningen, plannen en documenten met betrekking tot de in het pand uitgevoerde werken of verbouwingen;
• het asbestattest of de asbestinventaris wanneer dit vereist is;
• de overige specifieke certificaten of attesten die eventueel vereist zijn naargelang het pand en de ligging ervan.

Als u een appartement of een pand in mede-eigendom verkoopt, moet ook een aanvullend dossier bij de syndicus worden opgevraagd. Dit omvat onder meer de basisakte en het reglement van mede-eigendom, de notulen van de laatste algemene vergaderingen, de afrekeningen van de lasten, de balans van de mede-eigendom, de stand van het reservefonds en het werkkapitaal, evenals informatie over eventuele besliste of geplande werken en eventuele schulden van de mede-eigendom.

Als het pand momenteel verhuurd is, moet u ook de huurovereenkomst, de plaatsbeschrijving, de informatie over de huurwaarborg en eventuele andere nuttige documenten over de lopende verhuur verzamelen.

De exacte lijst kan dus aanzienlijk verschillen van pand tot pand.

Wanneer u de verkoop aan J&J Properties toevertrouwt, bepalen we van bij de start welke documenten nodig zijn en begeleiden we u bij het verzamelen ervan. We kunnen ook een deel van de administratieve stappen bij de overheidsdiensten, de syndicus en de verschillende betrokken partijen voor u uitvoeren.

Een volledig dossier dat vooraf wordt voorbereid, stelt kopers gerust, helpt eventuele moeilijkheden te voorkomen en bevordert een vlot verloop van de verkoop.

Ja. Wanneer het project dit vereist, kunnen wij u begeleiden bij de verschillende administratieve procedures, met name op stedenbouwkundig vlak: vergunningen, regularisatie, bestemmingswijziging of ingrijpende renovatie.

Voor fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten werken we samen met vastgoedspecialisten naar wie we u kunnen doorverwijzen. Het doel is u gedurende het volledige project integraal te begeleiden en daarbij de juiste specialist in te schakelen wanneer een onderwerp buiten ons vakgebied valt.

Uiteraard. Heel wat buitenlandse investeerders of expats investeren in Belgisch vastgoed zonder in België te wonen.

J&J Invest kan u gedurende het hele proces op afstand begeleiden: uw strategie bepalen, opportuniteiten zoeken en analyseren, bezoeken, aankoop, coördinatie van de verschillende betrokken partijen en, indien nodig, opvolging van de werken. Overleg kan eenvoudig via videoconferentie worden georganiseerd en documenten kunnen online worden gedeeld.

Onze teams kunnen zo uw lokale aanspreekpunt worden en u bij tal van stappen vertegenwoordigen, zodat u zich niet systematisch naar België hoeft te verplaatsen.

Zodra het pand is aangekocht, kunnen J&J Properties en J&J Management ook de verhuur en het dagelijkse beheer ervan op zich nemen.

De fiscale en juridische situatie en de financieringsmogelijkheden kunnen echter verschillen naargelang uw woonland en persoonlijke situatie. Wanneer dat nodig is, kunnen we u doorverwijzen naar specialisten om uw investering correct te structureren.

Het doel is u in staat te stellen in België te investeren en er een vastgoedvermogen te beheren met hetzelfde inzicht en dezelfde begeleiding alsof u ter plaatse was.