Verkopen zoals het hoort

De periode van de lente tot de herfst is doorgaans het gunstigst om vastgoed te verkopen.

Dankzij de langere dagen, het daglicht en het aangenamere weer komen panden beter tot hun recht, vooral wanneer ze over een tuin, terras of mooie buitenruimtes beschikken. Het is ook een periode waarin kopers doorgaans actiever zijn en er meer bezoeken plaatsvinden.

Dat betekent echter niet dat u noodzakelijk tot de lente moet wachten om te verkopen. Een pand dat correct geprijsd en goed gecommercialiseerd wordt, kan het hele jaar door een koper vinden. De winter kan zelfs bepaalde voordelen bieden, met onder meer minder concurrerende panden op de markt.

Het type pand, de ligging, de prijs en de kwaliteit van de presentatie hebben uiteindelijk vaak meer invloed dan het seizoen zelf.

Bij J&J Properties bepalen we daarom samen met u het beste moment om de commercialisering te starten, rekening houdend met uw pand, de markt en uw persoonlijke situatie.

In België is ons beroep gereglementeerd door het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). De door het BIV vastgelegde norm bedraagt 3% + btw van de verkregen verkoopprijs.
Elk kantoor is echter vrij om zijn tarieven te bepalen op basis van de kwaliteit van de geleverde diensten. Bij J&J varieert ons ereloon afhankelijk van verschillende factoren, zoals de prijs van het pand, het gekozen type overeenkomst, ...  Met het oog op volledige transparantie hebben we op onze website een handige tool ontwikkeld waarmee u in twee klikken het ereloon kunt berekenen dat in uw geval van toepassing is. U vindt deze calculator hier.

Zoals gebruikelijk in België zijn deze kosten doorgaans ten laste van de verkoper.
 

Onze erelonen dekken onze volledige begeleiding, vanaf de voorbereiding van de verkoop tot en met de ondertekening van de authentieke akte.

Dit omvat onder meer de schatting van het pand en de bepaling van de verkoopstrategie, de samenstelling en opvolging van het administratieve dossier, de voorbereiding van de advertentie, professionele foto’s, de virtuele rondleiding en, wanneer relevant, de video en virtuele home staging.

Vervolgens verzorgen wij de publicatie van het pand via de verschillende verkoopkanalen, het beheer van de aanvragen, de organisatie en uitvoering van de bezichtigingen en de opvolging van kandidaat-kopers.

Wanneer er een bod wordt uitgebracht, begeleiden wij u bij de analyse ervan, de controle van de financiële draagkracht van de kandidaat, de onderhandelingen en de opvolging van het dossier tot aan het compromis en vervolgens de authentieke akte, in coördinatie met de notarissen en de verschillende partijen.

Onze erelonen vergoeden dus veel meer dan alleen de publicatie van een advertentie: ze dekken al het commerciële, administratieve en menselijke werk dat nodig is om uw pand optimaal in de markt te zetten, de transactie veilig te laten verlopen en uw belangen tijdens het volledige verkoopproces zo goed mogelijk te behartigen.

En bovenal worden wij vergoed op basis van het resultaat: onze erelonen voor de verkoop zijn alleen verschuldigd als de verkoop daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Onze belangen lopen dus rechtstreeks gelijk met die van u.

Om het exacte bedrag van onze erelonen voor uw pand te kennen, kunt u onze simulator gebruiken op de pagina ‘Verkopen’. In enkele klikken krijgt u een duidelijke raming van de kosten van onze begeleiding.

Uw pand wordt gepubliceerd op de belangrijkste Belgische vastgoedportalen, waaronder Immoweb, Zimmo en Immovlan, en op de website van J&J Properties en onze verschillende sociale media.

Deze verspreiding via meerdere kanalen geeft uw pand een grote zichtbaarheid bij kandidaat-kopers, maar ons werk bestaat niet louter uit het inzetten van zoveel mogelijk platformen.

Elke advertentie wordt zorgvuldig voorbereid om de impact ervan te maximaliseren: professionele foto's, een virtueel bezoek, een video indien relevant, plannen en een gedetailleerde presentatie van het pand. We besteden ook aandacht aan de gebruikte titels, beschrijvingen en zoekwoorden om de zichtbaarheid en vindbaarheid van de onlineadvertenties te optimaliseren.

We schakelen ook ons eigen netwerk in. Dankzij onze databank met kandidaat-kopers en investeerders kunnen we rechtstreeks contact opnemen met personen van wie de zoekcriteria overeenstemmen met uw pand.

Afhankelijk van het type eigendom en de beoogde doelgroep kunnen we de commercialisering tot slot versterken via onze sociale media, waaronder Facebook, Instagram en LinkedIn, en via gerichte digitale campagnes.

Het doel is dus niet gewoon om overal aanwezig te zijn, maar om uw pand de best mogelijke zichtbaarheid bij de juiste kandidaat-kopers te geven.

Ja. De manier waarop een pand wordt voorgesteld, kan een grote invloed hebben op de belangstelling van kopers.

Vóór het pand te koop wordt aangeboden, adviseren we u over verbeteringen die de aantrekkelijkheid ervan daadwerkelijk kunnen vergroten: opruimen, aankleding, opstelling van het meubilair, tuinonderhoud, een nieuwe verflaag, kleine herstellingen of het wegwerken van bepaalde zichtbare gebreken.

Wanneer dat relevant is, kunnen we dankzij ons netwerk van gespecialiseerde partners ook een beperkte home staging organiseren voordat de foto’s worden gemaakt.

We kunnen ook gebruikmaken van virtuele home staging. Dankzij fotobewerking en artificiële-intelligentietools is het bijvoorbeeld mogelijk om een ruimte virtueel op te ruimen, bepaalde meubels of persoonlijke spullen te verwijderen, het bestaande meubilair te vervangen of een lege woning virtueel in te richten. Zo kunnen kandidaat-kopers zich beter voorstellen hoe het is om er te wonen en wordt het potentieel van een ruimte zichtbaar zonder noodzakelijkerwijs werken uit te voeren of al het meubilair te verplaatsen.

Vervolgens besteden we bijzondere aandacht aan de commerciële presentatie van het pand. Een verzorgd, goed ingericht en professioneel gefotografeerd interieur zorgt voor een betere eerste indruk en trekt meer kandidaat-kopers aan.

Het doel is niet om u vóór de verkoop dure werken te laten uitvoeren, maar om de fysieke of virtuele verbeteringen te bepalen die het pand daadwerkelijk in waarde kunnen doen toenemen en de verkoop ervan kunnen vergemakkelijken.

Een vastgoedverkoop verloopt doorgaans in drie grote stappen. Bij J&J Properties begeleiden we u en coördineren we het volledige proces, van de schatting tot de ondertekening van de authentieke akte.

1. De voorbereiding van de verkoop

Voordat we uw pand op de markt brengen, schatten we het, bepalen we samen met u de verkoopstrategie en stellen we het vereiste dossier samen: bemiddelingsopdracht, EPC-certificaat, stedenbouwkundige inlichtingen, elektrische keuring en andere documenten die afhankelijk van het pand vereist zijn.

Tegelijkertijd bereiden we de presentatie van uw pand voor: professionele foto's, een virtuele rondleiding, een video wanneer dit relevant is en het opstellen van de advertentie.

2. Het op de markt brengen en het bod

Zodra het pand klaar is, brengen we het op de markt, organiseren we de bezoeken en volgen we de kandidaat-kopers op.

Wanneer er een ernstig bod wordt uitgebracht, analyseren we dit samen met u en beoordelen we ook de financiële draagkracht van de kandidaat-koper, met name diens financieringsmogelijkheden. Vervolgens begeleiden we u bij de onderhandelingen tot een bod eventueel wordt aanvaard.

Vervolgens wordt de verkoopovereenkomst opgesteld en ondertekend, doorgaans met tussenkomst van de notarissen. Als de aankoop onderworpen is aan een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van financiering, moet vervolgens worden afgewacht of binnen de voorziene termijn aan die voorwaarde wordt voldaan.

3. De verkoopovereenkomst en de authentieke akte

Na de ondertekening van de verkoopovereenkomst voert de notaris de verschillende controles en wettelijke formaliteiten uit die nodig zijn voor de verkoop: de hypothecaire toestand, stedenbouw, fiscaliteit en andere opzoekingen met betrekking tot het pand.

Zodra het dossier volledig is, wordt een datum vastgelegd voor de ondertekening van de authentieke akte. Het saldo van de prijs wordt dan betaald en de eigendom van het pand wordt officieel overgedragen aan de koper.

Tussen de aanvaarding van een bod en de authentieke akte moet u doorgaans rekenen op enkele maanden, afhankelijk van de kenmerken van het dossier.

Gedurende het hele proces blijft J&J Properties uw aanspreekpunt en onderhouden we het contact tussen u, de koper en de notarissen om een vlot verloop van de transactie te bevorderen.

Wie meer wil weten, vindt in een specifiek artikel op onze blog ook een gedetailleerd overzicht van alle stappen van een vastgoedverkoop.

De notaris is een openbaar ambtenaar die een essentiële rol speelt bij de juridische beveiliging van een vastgoedverkoop.

Hij controleert onder meer de eigendomstitel, de hypothecaire toestand van het pand, eventuele erfdienstbaarheden en de verschillende juridische, stedenbouwkundige en fiscale elementen die voor de transactie vereist zijn. Hij stelt de verkoopovereenkomst op of controleert deze en verlijdt vervolgens de authentieke verkoopakte.

Bij de ondertekening van de akte verzorgt de notaris ook het financiële luik van de transactie: hij ontvangt de nodige gelden, ziet toe op de betaling van de prijs aan de verkoper, de terugbetaling van eventuele hypothecaire schulden en de inning van de rechten en kosten die aan de aankoop verbonden zijn.

Vervolgens vervult hij de formaliteiten om de verkoop tegenwerpelijk te maken aan derden, onder meer door de overschrijving van de akte bij de bevoegde administratie. Zijn tussenkomst waarborgt zo de juridische zekerheid van de verrichting en de eigendomsoverdracht.

De verkoper en de koper kunnen elk hun eigen notaris kiezen. Twee notarissen inschakelen verhoogt normaal gezien het notarieel ereloon van de transactie niet: zij verdelen dit onderling.

Bij J&J Properties blijven we gedurende het hele proces in contact met de notaris of notarissen om de nodige informatie te bezorgen en de opvolging van het dossier tot aan de ondertekening van de authentieke akte te vergemakkelijken.

Om een onroerend goed te verkopen, is het belangrijk om een volledig administratief en technisch dossier samen te stellen. Zo voldoet u aan de wettelijke verplichtingen, stelt u kandidaat-kopers gerust en voorkomt u dat een ontbrekend document de verkoop vertraagt.

Afhankelijk van het type pand, de ligging en het Gewest waarin het zich bevindt, moeten onder meer de volgende belangrijke documenten worden voorzien:

• de eigendomstitel;
• het EPC (energieprestatiecertificaat);
• het proces-verbaal van de keuring van de elektrische installatie;
• de stedenbouwkundige inlichtingen en de kadastrale gegevens;
• de bodeminformatie of bodemattesten wanneer die vereist zijn;
• de documenten met betrekking tot een eventuele stookolietank;
• de vergunningen, plannen en documenten met betrekking tot de in het pand uitgevoerde werken of verbouwingen;
• het asbestattest of de asbestinventaris wanneer dit vereist is;
• de overige specifieke certificaten of attesten die eventueel vereist zijn naargelang het pand en de ligging ervan.

Als u een appartement of een pand in mede-eigendom verkoopt, moet ook een aanvullend dossier bij de syndicus worden opgevraagd. Dit omvat onder meer de basisakte en het reglement van mede-eigendom, de notulen van de laatste algemene vergaderingen, de afrekeningen van de lasten, de balans van de mede-eigendom, de stand van het reservefonds en het werkkapitaal, evenals informatie over eventuele besliste of geplande werken en eventuele schulden van de mede-eigendom.

Als het pand momenteel verhuurd is, moet u ook de huurovereenkomst, de plaatsbeschrijving, de informatie over de huurwaarborg en eventuele andere nuttige documenten over de lopende verhuur verzamelen.

De exacte lijst kan dus aanzienlijk verschillen van pand tot pand.

Wanneer u de verkoop aan J&J Properties toevertrouwt, bepalen we van bij de start welke documenten nodig zijn en begeleiden we u bij het verzamelen ervan. We kunnen ook een deel van de administratieve stappen bij de overheidsdiensten, de syndicus en de verschillende betrokken partijen voor u uitvoeren.

Een volledig dossier dat vooraf wordt voorbereid, stelt kopers gerust, helpt eventuele moeilijkheden te voorkomen en bevordert een vlot verloop van de verkoop.