Einde van de beperkingen op de indexering van de huurprijzen van energieverslindende panden in Brussel, Vlaanderen en Wallonië: alles wat Belgische eigenaars moeten weten

Inleiding

Als u eigenaar bent in België en een of meerdere van uw panden verhuurt (of van plan bent te verhuren), is het essentieel om op de hoogte te blijven van de geldende regels rond de indexering van de huurprijzen. 

Ter herinnering: sinds het najaar van 2022 werd de indexering van de huurprijzen in de drie gewesten (Brussel, Wallonië en Vlaanderen) gebaseerd op de energieprestatie van de gebouwen. Energieverslindende panden met een slechte energiescore konden niet (volledig) worden geïndexeerd.  Het doel was om de gevolgen van de inflatie voor huurders te beperken en verhuurders ertoe aan te zetten hun (verhuurde) vastgoed te moderniseren en te renoveren. Deze maatregelen werden vorig jaar (2022) voor een periode van één jaar ingevoerd. 

Deze regelgeving heeft belangrijke wijzigingen ondergaan. De drie gewesten maken namelijk een einde aan deze beperking. 

In dit artikel leggen we u in detail uit wat u moet weten over de indexering van de huurprijs van energieverslindende woningen in Vlaanderen, Wallonië en Brussel, en welke stappen u moet volgen om uw huurprijs correct te (her)berekenen.

Indexering van de huurprijs in Vlaanderen vanaf 1 oktober

Energieverslindende woning en indexering 

In Vlaanderen golden tot en met 30 september 2023 beperkingen op de indexering van de huurprijs voor energieverslindende woningen met een EPC-label D, E of F. Vanaf 1 oktober 2023 is deze indexering opnieuw toegestaan, maar volgens een aanpassings- of correctieformule. Deze maatregel is bedoeld om drastische huurprijsstijgingen voor huurders te voorkomen.

Op wie is deze aanpassingsformule van toepassing?

Deze formule is van toepassing als uw woning aan de volgende criteria voldoet:

• U huurt of verhuurt een pand op de private huurmarkt, met uitzondering van sociale woningen of studentenhuurovereenkomsten.
• Als u uw woning verhuurt via een woonmaatschappij (voorheen een sociaal verhuurkantoor genoemd), is deze maatregel eveneens van toepassing op uw hoofdhuurovereenkomst.
• De huurovereenkomst werd vóór 1 oktober 2022 ondertekend overeenkomstig de Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet.
• Het EPC-label van het pand is D, E of F, of het pand heeft geen EPC.

Hoe berekent u de indexering van de huurprijs met de aanpassingscoëfficiënt? 

Om de indexering van de huurprijs te berekenen, gebruikt u de standaardindexeringsformule (basishuurprijs x nieuw indexcijfer/basisindexcijfer). Deze formule wordt vervolgens vermenigvuldigd met een specifieke correctiefactor (zie onderstaande tabellen).

Er bestaan verschillende correctiefactoren, afhankelijk van het EPC-label en de verjaardag van de huurovereenkomst. U kunt kiezen tussen de decretale correctiefactor of een vereenvoudigde correctiefactor die hetzelfde resultaat oplevert. 

Dit zijn de toe te passen correctiefactoren: 

Correctiefactor voor overeenkomsten die vervallen in de maand:	EPC = D	EPC = E – F – of geen EPC
Oktober	0,949447646	0,898895293
November	0,945356473	0,890712946
December	0,951977401	0,903954802
Januari	0,951950895	0,903901791
Februari	0,961757813	0,923515625
Maart	0,967996216	0,935992433
April	0,965766823	0,931533646
Mei	0,971941594	0,943883189
Juni	0,972124068	0,944248135
Juli	0,976119286	0,952238571
Augustus	0,977109655	0,954219311
September	0,980049682	0,960099363

Hier volgt een voorbeeld ter illustratie van de berekening van de huurindexering in Vlaanderen*:

Stel dat u op 15 februari 2019 een woninghuurovereenkomst hebt ondertekend, met als aanvangsdatum 1 maart 2019 en een basishuurprijs van 750,00 €. In dit voorbeeld verwijzen we naar het Vlaams Woninghuurdecreet. De “aanvangswaarde” van de index is die van de maand voorafgaand aan de aanvang van de overeenkomst, namelijk februari 2019, met een gezondheidsindex van 108,78. De gezondheidsindex voor februari 2022 bedraagt 118,74. De gezondheidsindex voor februari 2023 bedraagt 126,86. De huurovereenkomst ging in op 1 maart 2019 en u mag de huurprijs elk jaar vanaf maart aanpassen. De laatste keer dat u de huurprijs kon aanpassen, was in maart 2022, toen de geïndexeerde huurprijs 818,67 euro bedroeg. In maart 2023 mag u de huurprijs slechts voor de helft aanpassen, waardoor die 846,67 euro bedraagt. Vanaf 1 oktober 2023 mag u opnieuw een indexering toepassen, maar daarbij moet u een correctiefactor gebruiken. Zo berekent u de huurindexering: basishuurprijs x (index februari 2023 / index februari 2019) x correctiefactor Stap 1: Eerst berekenen we de geïndexeerde huurprijs: basishuurprijs x (index februari 2023 / index februari 2019) x correctiefactor 750 x (126,86/108,78) x correctiefactor 750 x 1,16621 x correctiefactor 874,66 x correctiefactor Stap 2: De geïndexeerde huurprijs wordt nu vermenigvuldigd met een correctiefactor: 874,66 x correctiefactor 874,66 x (index februari 2022 / index februari 2023) x [1 + 50% x (index februari 2023 / index februari 2022 – 1)] 874,66 x (118,74/126,86) x [1 + 50% x (126,86/118,74 – 1)] 874,66 x 0,93599 x [1 + 50% x 0,06838] 874,66 x 0,93599 x [1 + 0,03419] 874,66 x 0,93599 x 1,03419 874,66 x 0,96799 846,67 U kunt de geïndexeerde huurprijs ook berekenen aan de hand van een vereenvoudigde correctiefactor: 874,66 x vereenvoudigde correctiefactor 874,66 x 50% x ((index 2022 + index 2023) / index 2023) 874,66 x 50% x ((index februari 2022 + index februari 2023) / index februari 2023) 874,66 x 50% x ((118,74 + 126,86) / 126,86) 874,66 x 50% x 1,93599 874,66 x 0,96799 846,67 Vanaf 1 oktober 2023 bedraagt de opeisbare huurprijs 846,67 euro. Dit bedrag is gelijk aan de geïndexeerde huurprijs van maart 2023. Dankzij de correctiefactor blijft de huurprijs dus ongewijzigd. Een indexering op 1 oktober 2023 heeft bijgevolg geen praktisch nut. U kunt de huurprijs aanpassen vanaf de volgende verjaardag van de huurovereenkomst, namelijk in maart 2024. Bron: https://www.vlaanderen.be/huurprijs-en-huurwaarborg/huurprijsindexatie-vanaf-1-oktober-2023-met-correctiefactoren  Raadpleeg voor andere voorbeelden (EPC-label E of F) de bovenstaande link

Indexering van de huurprijs in Wallonië vanaf 1 november 2023

Energieverslindende woning en indexering

In Wallonië geldt de beperking van de huurprijsindexering tot eind oktober 2023 voor woningen met energielabel D, E, F of G. De Waalse regering heeft beslist deze beperking niet te verlengen.

Hoe berekent u de huurprijsindexering in Wallonië? 

Volg deze eenvoudige stappen om vanaf 1 november 2023 de huurprijsindexering in Wallonië te berekenen voor een woning met een PEB-certificaat D – E – F of G:

• Stap 1: Basishuurprijs: Bepaal eerst de “basishuurprijs”. Dit is de huurprijs die tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 werd aangepast. Als uw huurprijs tijdens deze periode bijvoorbeeld 600 euro bedraagt, vormt dit uw vertrekpunt.
• Stap 2: Aanvangsindex: Zoek de “aanvangsindex”. Dit is de gezondheidsindex van de maand vóór de verjaardag van uw huurovereenkomst, die tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 valt. Deze index is essentieel voor de berekening.
• Stap 3: Berekening van de indexering: Gebruik de volgende formule om de indexering van uw huurprijs te berekenen: (Basishuurprijs x gezondheidsindex van oktober 2022) / gezondheidsindex van augustus 2019

Met bijvoorbeeld een basishuurprijs van 600 euro, een gezondheidsindex van oktober 2022 van 127,92 en een gezondheidsindex van augustus 2019 van 109,07, ziet de berekening er als volgt uit:

(600 euro x 127,92) / 109,07 = 703,69 euro

• Stap 4: Berekening van het verschil: Bereken nu het verschil tussen de geïndexeerde huurprijs op de verjaardag van de huurovereenkomst op 1 november 2022 en de geïndexeerde huurprijs op 1 november 2021.

703,69 euro (2022) – 626,79 euro (2021) = 76,90 euro

• Stap 5: De vermindering toepassen: Pas vervolgens een vermindering van 50% toe op het verkregen resultaat.

50% van 76,90 euro = 38,45 euro

• Stap 6: Geïndexeerde huurprijs op 1 november 2022: Tel de vermindering op bij de geïndexeerde huurprijs op 1 november 2022 om de geïndexeerde huurprijs op 1 november 2022 te verkrijgen.

626,79 euro + 38,45 euro = 665,24 euro

• Stap 7: Geïndexeerde huurprijs op 1 november 2023: Om de geïndexeerde huurprijs op 1 november 2023 te berekenen:

665,24 X gezondheidsindex oktober 2023/ gezondheidsindex oktober 2022, namelijk 127,92

Met deze werkwijze kunt u de indexering van uw huurprijs in Wallonië vanaf 1 november 2023 nauwkeurig berekenen als u over een PEB-certificaat D – E – F of G beschikt. In dit voorbeeld wordt de geïndexeerde huurprijs op 1 november 2023 berekend op basis van de gezondheidsindexen van oktober 2023 en oktober 2022.

Bron: https://logement.wallonie.be/fr/faq/calcul-indexation-nov-2023-peb-defg 

Indexering van de huurprijs in Brussel vanaf 14 oktober 2023

Vanaf 14 oktober kunnen alle Brusselse verhuurders hun huurprijzen opnieuw aanpassen. Een ordonnantie zal echter verhinderen dat een dubbele inhaalindexering wordt toegepast.

In navolging van Vlaanderen en Wallonië heeft de Brusselse regering op donderdag 28/09/2023 haar beslissing genomen. Ze zal de maatregel die naar aanleiding van de energiecrisis werd ingevoerd en bedoeld was om huurders van energieverslindende woningen te beschermen tegen een stijging van hun huurprijs door indexering, niet verlengen.

Ter herinnering: sinds 13 oktober 2022 gold in Brussel een indexeringsverbod voor woningen met EPB-label G of F. Woningen met EPB-label E mochten worden geïndexeerd, maar slechts voor 50%. Voor alle andere energieklassen was een indexering van 100% toegestaan. Vanaf 14 oktober 2023 zullen alle woningen dus opnieuw mogen worden geïndexeerd, waarmee een einde komt aan de periode van een (gedeeltelijke) indexeringsstop of het ontbreken van indexering.

Hoe berekent u de indexering van de huurprijs in Brussel?

In Brussel hangt de berekening van de indexering van de huurprijs voornamelijk af van het energieprestatiecertificaat (EPB) van de woning en de verjaardag van de huurovereenkomst. Het EPB, dat woningen in verschillende energieklassen indeelt, speelt een sleutelrol bij de berekening van de huurindexering. Zo kunt u deze indexering berekenen op basis van de energieklasse van het verhuurde pand:

Voor woningen met EPB-label E:

• Stap 1: De correctiefactor bepalen

Als de verjaardag van de huurovereenkomst tussen 1 januari 2023 en 13 oktober 2023 valt, wordt de correctiefactor als volgt berekend: 50% x [(indexcijfer 2022 + indexcijfer 2023) / indexcijfer 2023]. Als de verjaardag van de huurovereenkomst daarentegen tussen 14 oktober 2022 en 31 december 2023 valt, wordt de correctiefactor berekend door 50% te nemen van [(indexcijfer 2021 + indexcijfer 2022) / indexcijfer 2022].

• Stap 2: De nieuwe huurprijs berekenen

De nieuwe huurprijs wordt berekend met de volgende formule: [(basishuurprijs x nieuw gezondheidsindexcijfer) / basisgezondheidsindexcijfer] x CORRECTIEFACTOR, zoals berekend in stap 1.

Voor woningen met EPB-label F of G (of zonder EPB):

• Stap 1: De correctiefactor bepalen

Net als voor energieklasse E hangt de berekening van de correctiefactor af van de verjaardag van de huurovereenkomst in Brussel. Als deze datum tussen 1 januari 2023 en 13 oktober 2023 valt, wordt de correctiefactor berekend door het indexcijfer 2022 te delen door het indexcijfer 2023. Als de verjaardag van de huurovereenkomst daarentegen tussen 14 oktober 2022 en 31 december 2023 valt, wordt de correctiefactor verkregen door het indexcijfer 2021 te delen door het indexcijfer 2022.

• Stap 2: De nieuwe huurprijs berekenen

De nieuwe huurprijs wordt berekend met de volgende formule: [(basishuurprijs x nieuw gezondheidsindexcijfer) / basisgezondheidsindexcijfer] x CORRECTIEFACTOR, zoals berekend in stap 1.

Het is belangrijk eraan te herinneren dat de huurprijs alleen op de verjaardag van de huurovereenkomst mag worden geïndexeerd, met andere woorden eenmaal per jaar.

Bron: https://logement.brussels/louer/bail/indexation-des-loyers/indexation-des-loyers-a-partir-du-14-octobre-2023-avec-facteurs-de-correction/

Te onthouden

Als u eigenaar bent in Vlaanderen, Wallonië en/of Brussel en u verhuurt een energieverslindende woning, dan moet u het volgende weten over de indexering ervan, onder voorbehoud van bepaalde beperkingen (zie correctiefactor):

• In Vlaanderen is indexering sinds 1 oktober 2023 opnieuw toegestaan.
• In Wallonië is de beperking van de indexering voor energieverslindende woningen in oktober 2023 afgelopen.
• In Brussel loopt de beperking van de indexering voor energieverslindende woningen af op 14 oktober 2023.
• Tot op heden heeft het Brussels Gewest zich hierover nog niet uitgesproken.
• Zorg ervoor dat u uw huurprijs correct berekent en de geldende regels naleeft om geschillen met uw huurders te voorkomen.

Vergeet niet dat de wet- en regelgeving inzake woningverhuur kan veranderen. Het is daarom raadzaam om een advocaat of vastgoedprofessional te raadplegen voor juridisch advies dat specifiek op uw situatie is afgestemd.

Conclusie

Samengevat is de indexering van de huurprijs in België een belangrijk aspect dat huurders en eigenaars moeten begrijpen. Ze heeft tot doel ervoor te zorgen dat de huurprijs doorheen de tijd billijk blijft door rekening te houden met de inflatie. De concrete toepassing verschilt echter per gewest. Het is daarom essentieel om vertrouwd te raken met de lokale wetgeving en open te blijven communiceren om meningsverschillen te voorkomen.