Wat moet ik doen als mijn huurder zijn huur niet betaalt?

Het is altijd vervelend wanneer u in vastgoed investeert en te maken krijgt met een huurder die niet betaalt! Als u onverhoopt met deze situatie wordt geconfronteerd, welke mogelijkheden hebt u dan? 

Eerst en vooral moet u weten dat u een huurder die zijn huur niet betaalt, niet zonder vonnis kunt uitzetten. U moet dus een gerechtelijke procedure volgen, die zeer lang kan duren (minimaal 3-4 maanden). Helaas is dit de enige mogelijke stap als er geen oplossing in onderling overleg wordt gevonden.

1. DE VERZOENING

De verzoening heeft tot doel een akkoord tussen beide partijen te bereiken; de huurder en de verhuurder. Om deze procedure enige kans op slagen te geven, moeten beide partijen bereid zijn elkaar te ontmoeten en samen een oplossing te zoeken. De verzoening is gratis. Een verzoeningsprocedure kan mondeling worden aangevraagd bij de griffie van het vredegerecht. Dit is de voordeligste en vaak snelste oplossing, maar vereist wel dat de wanbetaler meewerkt.

2. GERECHTELIJKE PROCEDURE

Als verzoening niet mogelijk lijkt (of niet is gelukt), moet een gerechtelijke procedure worden gestart. Dat kan op drie manieren:

• Ten eerste is er de verschijning voor de vrederechter. Die kan vrijwillig zijn voor beide partijen; zij verschijnen voor de rechter zodat die uitspraak kan doen over een geschil.
• Als een vrijwillige verschijning niet mogelijk is, kunt u zich tot de vrederechter wenden om een verzoekschrift tot uithuiszetting van de huurder  in te dienen; dit document vermeldt het bedrag en het aantal onbetaalde huurtermijnen (evenals enkele gegevens over de huurovereenkomst, zoals de looptijd, de begindatum, het bedrag van de huurwaarborg, de bepalingen bij beëindiging van de huurovereenkomst enz.). Bij dit verzoekschrift moet u een recent attest van woonst van de huurder voegen. U kunt dit verkrijgen bij de gemeente waar de huurder gedomicilieerd is.
• De laatste mogelijkheid (en de duurste) is de huurder te dagvaarden via een gerechtsdeurwaarder.

Tijdens deze gerechtelijke procedure beslist de rechter niet automatisch tot de uithuiszetting van de huurder. Rechters stellen zich vaak verzoenend op tegenover huurders en geven waar mogelijk de voorkeur aan tussenoplossingen. Als de huurder solvabel is, kan de rechter bijvoorbeeld bevelen dat de huurder zijn huur en een bijkomend bedrag betaalt om zijn betalingsachterstand weg te werken. In dat geval wordt de huurovereenkomst niet ontbonden, maar als de huur na de betekening van de beslissing niet wordt betaald, wordt de procedure tot uithuiszetting opgestart.

3. HET VONNIS

Wanneer u voor de vrederechter verschijnt, ontvangt u het vonnis niet onmiddellijk, ook al geeft de rechter doorgaans al een indicatie van zijn beslissing. Als tot uithuiszetting wordt beslist, beschikt de huurder na de betekening van de akte over één maand om het pand te verlaten.

4. DE BETEKENING

De betekening houdt eenvoudigweg in dat de beslissing van de rechter ter kennis van de tegenpartij wordt gebracht. Dit gebeurt door een gerechtsdeurwaarder.

5. DE UITHUISZETTING

De uithuiszetting vindt ten vroegste één maand na de betekening van de beslissing plaats, omdat de gerechtsdeurwaarder afspraken moet maken met de gemeente, de politie, de slotenmaker en de verhuizer, die allemaal bij de uithuiszetting aanwezig moeten zijn. Om de kosten van de uithuiszetting te dekken, moet u gemiddeld rekenen op 1.000 tot 1.500 EUR. Deze kosten worden ten laste gelegd van de uitgezette huurder, maar worden voorgeschoten door de eigenaar. Helaas is de kans klein dat de eigenaar dit bedrag kan recupereren als de huurder niet solvabel is.

Concreet maakt de gerechtsdeurwaarder tijdens de uithuiszetting een inventaris op van alle goederen van de huurder en laat hij die door de verhuizer vervoeren naar de door de huurder gewenste plaats. Als de huurder geen plaats heeft om zijn goederen onder te brengen, worden die maximaal 6 maanden opgeslagen in de gemeentelijke opslagplaats. Daarna moet de huurder ze op eigen kosten ophalen (opslag- en afhaalkosten).

WIST U DAT?

• In tegenstelling tot wat veel mensen denken, bestaat er in België geen winterstop voor uithuiszettingen (behalve voor sociale woningen). Dit valt onder de discretionaire bevoegdheid van de rechter, die zich vaak vrij beschermend opstelt tegenover de huurder.
• Het OCMW wordt automatisch op de hoogte gebracht wanneer iemand zal worden uitgezet. Het is de bedoeling dat het OCMW de uitgezette huurder kan adviseren en helpen, hoewel het niet verplicht is om voor hem een nieuwe woning te vinden.
• U mag in de huurovereenkomst niet bepalen dat de huurder bij wanbetaling zal worden uitgezet. Daarvoor is een vonnis verplicht.
• Een verzoekschrift tot uithuiszetting wordt doorgaans gegrond geacht na een betalingsachterstand van 3 maanden.

Samengevat : gerechtelijke procedure > een vonnis verkrijgen dat de ontbinding van de huurovereenkomst uitspreekt en de uithuiszetting beveelt > betekening van de akte aan de huurder > uithuiszetting.