Exclusieve en gewone opdracht: wat is dat?

Het is niet altijd eenvoudig om een exclusieve van een gewone verkoopopdracht te onderscheiden. Daarom volgt hier een eenvoudige uitleg, zodat u ze niet langer met elkaar verwart.

De exclusieve verkoopopdracht

De exclusieve verkoopopdracht is een wederkerige overeenkomst tussen een vastgoedkantoor en een eigenaar. Bij de ondertekening van deze overeenkomst vertrouwt de eigenaar de exclusieve verkoop van zijn pand toe aan één enkel vastgoedkantoor. De overeenkomst is drie maanden geldig, hoewel de eigenaar na de ondertekening over een herroepingstermijn van 14 dagen beschikt. 

Zoals elke overeenkomst moet ook de exclusieve verkoopopdracht aan bepaalde vereisten voldoen. De volgende clausules en vermeldingen moeten erin worden opgenomen: 

• De gedetailleerde identiteit van de eigenaar;
• De contactgegevens van de vastgoedmakelaar die het pand beheert;
• Een volledige beschrijving van het pand;
• Het inschrijvingsnummer in het opdrachtenregister;
• De verkoopprijs;
• Het ereloon van de vastgoedmakelaar;
• De duur van de overeenkomst;
• De voorwaarden en modaliteiten voor de beëindiging van de overeenkomst;
• Er moeten evenveel exemplaren van de verkoopopdracht zijn als er partijen zijn. Bovendien moet elk exemplaar een originele handtekening bevatten, anders is de verkoopopdracht niet geldig. 

Voor- en nadelen van de exclusieve verkoopopdracht

Zoals elke overeenkomst biedt de exclusieve verkoopopdracht tal van voordelen:

• De garantie op een snelle verkoop. Verkopen met een exclusieve verkoopopdracht duurt doorgaans drie maanden, terwijl een verkoop met een gewone verkoopopdracht twee keer zoveel tijd in beslag kan nemen;
• De vastgoedmakelaar die het pand beheert, kan gemotiveerder zijn omdat hij als enige verantwoordelijk is voor het pand. Hij zal dan ook waarschijnlijk alles in het werk stellen om de verkoop binnen de in de overeenkomst vastgelegde termijn af te ronden;
• De verkoper heeft meer kans om zijn netto-opbrengst te optimaliseren, omdat potentiële kopers de concurrentie niet als argument kunnen gebruiken om over de prijs te onderhandelen;
• De exclusieve verkoopopdracht biedt ook een logistiek voordeel, aangezien slechts één vastgoedmakelaar de bezichtigingen van het pand organiseert. 

Er zijn echter ook nadelen. Veel verkopers worden immers afgeschrikt door het exclusieve karakter van deze overeenkomst en door de verbintenis van drie maanden met één persoon. U moet dus eerst een vastgoedmakelaar vinden die u volledig vertrouwt voordat u hem de exclusiviteit voor uw pand verleent. 

De gewone verkoopopdracht

Net als de exclusieve verkoopopdracht is de gewone verkoopopdracht een overeenkomst tussen de verkoper van een pand en een vastgoedmakelaar. Ze is flexibeler omdat ze niet aan één vastgoedmakelaar is voorbehouden. Doorgaans is ze drie maanden geldig. Deze termijn kan echter worden verkort of verlengd, maar de totale duur mag nooit meer dan één jaar bedragen. In tegenstelling tot de exclusieve verkoopopdracht biedt de gewone verkoopopdracht geen mogelijkheid tot herroeping.  

Met een gewone verkoopopdracht kan de verkoper er dus voor kiezen om met meerdere vastgoedkantoren in zee te gaan, maar ook om zijn pand zelf te verkopen. Als de verkoop door een vastgoedmakelaar wordt gesloten, ontvangt die de commissie op de verkoop.

Ook de gewone verkoopopdracht moet een aantal verplichte gegevens bevatten: 

• Contactgegevens van de verkoper;
• Inschrijvingsnummer in het opdrachtenregister;
• Nummer van de beroepskaart van de vastgoedmakelaar;
• Bedrag van de commissie;
• Inspanningsverbintenissen van de vastgoedmakelaar;
• Referentie van het pand;
• Geldigheidsduur van de overeenkomst;
• Minimale duur van de verbintenis.

Met deze overeenkomst verbindt het vastgoedkantoor of verbinden de vastgoedkantoren zich ertoe alles in het werk te stellen om het pand te verkopen. In ruil daarvoor verbindt de verkoper zich ertoe het pand niet zelf te verkopen aan een potentiële koper die door een van de vastgoedkantoren aan hem werd voorgesteld.

Voor- en nadelen van de gewone verkoopopdracht

De gewone verkoopopdracht heeft één belangrijk voordeel: doordat meerdere vastgoedmakelaars het pand mogen verkopen, worden de verkoopkansen gemaximaliseerd. Ze heeft echter ook verschillende nadelen: 

• De waardebepalingen van het pand kunnen van vastgoedkantoor tot vastgoedkantoor verschillen. Daarom is het belangrijk om ze tussen de verschillende vastgoedkantoren op elkaar af te stemmen;
• Risico op waardevermindering. Als potentiële kopers hetzelfde pand bij meerdere vastgoedkantoren zien, kunnen ze immers denken dat het niet verkocht raakt of moeilijk verkoopbaar is;
• De vastgoedmakelaars zijn mogelijk minder gemotiveerd dan wanneer ze de exclusiviteit zouden hebben, en de verkoop kan meer tijd in beslag nemen dan met een exclusieve verkoopopdracht. 

Kortom, ondanks de vele verschillen vertonen deze twee soorten overeenkomsten ook gelijkenissen en hebben ze elk hun voor- en nadelen.