Vastgoedmarkt 2024: wat u moet weten over Brussel en Waals-Brabant

Het jaar 2024 wordt gekenmerkt door een stabilisering van de vastgoedmarkt in België, met een lichte heropleving van de verkoop en prijzen die blijven evolueren. Brussel en Waals-Brabant vertonen verschillende dynamieken naargelang het type pand en de gemeente. Ontdek in dit artikel de belangrijkste trends van 2024 en de vooruitzichten voor 2025.

📊 Een voorzichtige heropleving van de vastgoedmarkt

Na enkele jaren die werden gekenmerkt door economische onzekerheid en hoge rentevoeten, lijkt de Belgische vastgoedmarkt opnieuw een zeker evenwicht te vinden. Het aantal transacties is in Brussel (zeer) licht gestegen (+0,3 %). In Waals-Brabant kenden de prijzen een uiteenlopende evolutie, met dalingen in sommige gemeenten en stijgingen in andere.

Meer details vindt u in de vastgoedbarometer van de notarissen. (PDF 1,6 MB )

🏠 Huizen: prijzen blijven stijgen, maar met uitgesproken verschillen

In Brussel: een gematigde maar gestage stijging

• De mediaanprijs van de Brusselse huizen is in één jaar gestegen met +1,0 % (-1,9 % na inflatie), tot 500 000 EUR.
• Over 5 jaar zijn de prijzen gestegen met +14,9 %, maar na verrekening van de inflatie bedraagt deze stijging -5,2 % na inflatie. (Het verband tussen de prijsevolutie en de inflatie begrijpen)
• De meest betaalbare gemeenten   : Anderlecht (198 000 EUR) en Molenbeek-Saint-Jean (206 000 EUR).
• De duurste gemeenten : Ixelles (669 250 EUR) en Woluwe-Saint-Pierre (700 000 EUR).

In Waals-Brabant: dalingen in sommige gemeenten

• Met een mediaanprijs van 370 000 EUR, blijft Waals-Brabant de duurste provincie van Wallonië voor huizen.
• Na enkele jaren van stijging zijn de prijzen in 2024 met -1,3 % gedaald (-4,2 % na inflatie). Sinds 2020 zijn de gemiddelde huizenprijzen met +14,9% geëvolueerd.
• De duurste gemeenten: Lasne (610 810 EUR), Waterloo, Terhulpen en Rixensart.
• De meest betaalbare: Hélécine (250 000 EUR), Rebecq en Tubeke.
• Aanzienlijke dalingen in Incourt (-13,6 %) en Perwijs (-13,9 %), terwijl Waver (+8,2 %) en Terhulpen (+8,3 %) sterke stijgingen kennen.

🏢 Appartementen: prijzen stijgen licht

In Brussel: een vertraagde stijging

• De mediaanprijs van appartementen is met +2,6 % gestegen in 2024.
• Na verrekening van de inflatie dalen de prijzen met -0,4 %.
• Appartementen vertegenwoordigen 70,3 % van de transacties in Brussel, het hoogste aandeel in België.
• Laagste prijzen: Anderlecht (198 000 EUR) en Molenbeek (206 000 EUR).
• Hoogste prijzen: Elsene (350 000 EUR) en Sint-Pieters-Woluwe (300 250 EUR).

In Waals-Brabant: herstel na een daling in 2023

• De mediaanprijs van appartementen bedraagt 250 000 EUR, een stijging na een moeilijker jaar in 2023.
• Deze provincie staat op de 4e plaats in België wat de appartementsprijzen betreft, na Brussel en enkele Vlaamse provincies.
• Hoogste prijzen: Waterloo, Lasne en Chaumont-Gistoux.
• Laagste prijzen: Ottignies-Louvain-la-Neuve en Tubeke.
• De appartementsprijzen dalen in Waver (-3,8 %), Tubeke (-7,0 %) en Eigenbrakel (-12,9 %), terwijl ze in Waterloo licht stijgen (+2,5 %).

🏙️ Een grote heterogeniteit naargelang het gewest

De prijsverschillen blijven zeer uitgesproken, zelfs tussen gemeenten binnen hetzelfde gewest.

In Brussel, wordt 50% van de woningen verkocht voor een prijs tussen 365 000 EUR en 680 000 EUR, goed voor een verschil van 315 000 EUR, wat veel groter is dan in Vlaanderen (191 000 EUR) of Wallonië (150 500 EUR).

In Waals-Brabantbedraagt de mediaanprijs 370 000 EUR en ligt het interval dat 50% van de waarnemingen omvat tussen 275 000 EUR en 496 500 EUR, goed voor een verschil van 221 500 EUR.

🔍 Een uitgesproken ongelijkheid tussen gemeenten en gewesten

Deze cijfers tonen aan dat Brussel en Waals-Brabant een bijzonder sterke heterogeniteit vertonen op de vastgoedmarkt.

✔️ In Brussel: een sterk gesegmenteerde markt
De prijsverschillen zijn indrukwekkend tussen de meest betaalbare gemeenten zoals Anderlecht en Sint-Jans-Molenbeek en de meest gegeerde wijken zoals Sint-Pieters-Woluwe en Elsene. Het aanbod is gevarieerd, maar de financiële betaalbaarheid blijft een uitdaging, vooral voor jonge gezinnen.

✔️ In Waals-Brabant bestaan er zeer grote verschillen tussen de gemeenten. De prijsverschillen tussen Lasne (610 810 EUR) en Hélécine (250 000 EUR) illustreren de diversiteit van de Brabantse markt. Logischerwijs blijven gemeenten die dicht bij Brussel liggen en goed bereikbaar zijn het duurst, terwijl verderaf gelegen gebieden meer betaalbare mogelijkheden bieden.

De heterogeniteit van de vastgoedmarkt in Brussel en Waals-Brabant weerspiegelt een sterke prijssegmentatie en een uiteenlopende evolutie naargelang het gebied. Terwijl bepaalde wijken voor veel kopers onbetaalbaar blijven, bieden andere nog steeds mogelijkheden, met name voor wie bereid is verder weg te gaan van de duurste stadscentra.

👥 Wie koopt er in 2024 in België?

• De gemiddelde leeftijd van de kopers bedraagt 39 jaar.
• De grootste groep bestaat uit de 26- tot 30-jarigen, die doorgaans de voorkeur geven aan appartementen.

Na hun 50e kiezen kopers vaker voor appartementen, terwijl jonge gezinnen naar huizen blijven zoeken.

🔮 Wat zijn de vooruitzichten voor 2025?

Het is moeilijk om nauwkeurige voorspellingen te doen, maar er tekenen zich verschillende trends af:

Op nationaal niveau blijft Brussel een stad waar vastgoed duur is, maar de prijsstijging vertraagt. De vraag blijft groot, vooral naar appartementen (70,3 % van de verkopen), maar de inflatie en de rentevoeten wegen op de koopkracht van de gezinnen.

Waals-Brabant blijft een gegeerde regio, maar de prijscorrectie in bepaalde gemeenten toont aan dat kopers meer aandacht hebben voor de marktomstandigheden. De aantrekkingskracht van de duurste gemeenten begint te botsen op een voorzichtigere vraag, met name als gevolg van de rentevoeten.

Over het algemeen zullen kopers in 2025 voorzichtiger zijn. De verminderde koopkracht en de moeilijkere toegang tot krediet zullen hen ertoe aanzetten meer tijd te nemen om een aankoop te doen en sterker over de prijzen te onderhandelen.

Een belangrijke factor zou de Waalse markt echter kunnen beïnvloeden: de verlaging van de registratierechten van 12,5 % naar 3 %. Deze maatregel zou de vraag kunnen stimuleren, met name in aantrekkelijke regio’s zoals Waals-Brabant, door de prijsdaling te beperken of zelfs opnieuw een stijging op gang te brengen in gemeenten waar de vraag groot is. De werkelijke impact zal echter afhangen van de evolutie van de rentevoeten en de leencapaciteit van de gezinnen.

🏁 Conclusie: een markt in verandering

Het jaar 2024 betekende het einde van een cyclus van sterke prijsstijgingen, met een stabilisering in Brussel en plaatselijke dalingen in Waals-Brabant. De markt wordt selectiever, met kopers die meer aandacht hebben voor de werkelijke waarde van panden en de financieringskosten.

👉 In 2025 mogen we een rationele markt verwachten: geen euforie, wel onderhandelingen en een evenwicht tussen vraag en aanbod dat steeds duidelijker vorm krijgt.

📌 Voor verkopers: het zal cruciaal zijn om de vraagprijs af te stemmen op de reële markt om te lange verkooptermijnen te vermijden.
📌 Voor kopers: voorzichtigheid en geduld zullen geboden zijn, maar er kunnen zich kansen voordoen, met name in gemeenten waar de prijzen zich beginnen te corrigeren.

Kortom, de vastgoedmarkt zal in 2025 noch volledig in de lift zitten, noch in een crisis verkeren, maar zich veeleer in een aanpassingsfase bevinden na meerdere jaren van sterke schommelingen.