VERHUUR: Herstellingen en onderhoud

Zijn de herstellingen en werkzaamheden ten laste van de verhuurder of de huurder? Er zijn gedetailleerde lijsten beschikbaar van de herstellingen en onderhoudswerken die ten laste zijn van de huurder of de verhuurder, zodat u deze vraag kunt beantwoorden.

GOED OM TE WETEN:  Voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd op 8 december 2017 een lijst met deze informatie in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd.

Hieronder vindt u een samenvatting die u wellicht meer duidelijkheid zal verschaffen.

1. Wat zijn de verplichtingen van de verhuurder en de huurder inzake herstellingen en onderhoud?

a) De huurder:

Zoals vermeld in het Belgisch Staatsblad, moet de huurder de gehuurde woning gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst als een « goede huisvader » gebruiken. Dit betekent dat hij verantwoordelijk is voor de nodige kleine huurherstellingen en het normale onderhoud van het pand.

De volgende taken zijn bijvoorbeeld ten laste van de huurder:

• het oliën of boenen van het parket;
• de periodieke controle en het onderhoud van de verwarmingsketel;
• het vegen van de schoorsteen;
• het maaien van het gazon en het onderhoud van de tuin;
• het onderhouden en ontkalken van de kranen en het reinigen van de dichtingen en filters;
• het vervangen van de batterijen en lampen van de ter beschikking gestelde apparatuur (zoals rookmelders enz.);
• …

b) De verhuurder:

De verhuurder moet op zijn beurt alle andere noodzakelijke herstellingen uitvoeren die een normaal gebruik van het gehuurde pand of de gehuurde panden mogelijk maken. Hij moet met name instaan voor herstellingen die voortvloeien uit de ouderdom en slijtage van het pand (met uitzondering van herstellingen die voortvloeien uit foutief gedrag van de huurder).

De volgende zaken zijn bijvoorbeeld ten laste van de verhuurder:

• de herstelling van versleten kranen;
• de herstelling van het dak;
• de vervanging van een defecte verwarmingsketel;
• het oplossen van elk probleem dat verband houdt met de ouderdom en slijtage van het gehuurde pand;
• …

2. In welke gevallen mag de verhuurder tijdens de huurovereenkomst renovatiewerken uitvoeren?

In bepaalde gevallen mag de verhuurder tijdens de huurovereenkomst bepaalde soorten werkzaamheden uitvoeren, voornamelijk dringende herstellingen die niet kunnen worden uitgesteld. In dat geval heeft de huurder geen andere keuze dan deze te aanvaarden, zelfs als ze hem ongemak bezorgen of als hij een deel van het gehuurde pand niet kan gebruiken.

Bijzondere regels waarin het Wetboek voorziet:

– Bij huurovereenkomsten van negen jaar of langer mag de verhuurder zonder toestemming van de huurder niet-dringende werkzaamheden in het gehuurde pand uitvoeren om de energieprestaties van het gebouw te verbeteren, en dit maximaal eenmaal om de drie jaar. De huurder moet hiervan echter minstens één maand vooraf per aangetekende brief op de hoogte worden gebracht.

– Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat wanneer de herstellingen langer dan veertig dagen duren, de huurprijs wordt verminderd naar verhouding van de duur en van het gedeelte van het gehuurde pand waarvan de huurder geen gebruik kan maken.

– Na te leven voorwaarden:

• De werkzaamheden mogen de door de Regering vastgelegde duur niet overschrijden, namelijk maximaal zestig dagen vanaf de aanvang van de werkzaamheden;
• Het pand moet tijdens de werkzaamheden bewoonbaar blijven;
• De werkzaamheden mogen tijdens en na de uitvoering ervan niet leiden tot een vermindering van het normale gebruik van het pand;
• De werkzaamheden mogen niet tot doel hebben het pand in overeenstemming te brengen met de elementaire veiligheidsvereisten. In dat geval gelden andere regels.

GOED OM TE WETEN: Als de herstellingen te ingrijpend zijn en het pand voor de huurder onbewoonbaar maken, kan deze laatste de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen voor de rechter.

– Verhoging van de huurprijs naar aanleiding van werkzaamheden: 

De partijen kunnen overeenkomen dat de werkzaamheden aanleiding geven tot een verhoging van de huurprijs. Deze verhoging moet uitdrukkelijk en uiterlijk één maand vóór de aanvang van de werkzaamheden worden overeengekomen. Een dergelijke verhoging kan eveneens worden overeengekomen wegens werkzaamheden die bedoeld zijn om de woning aan te passen aan een handicap of verlies van zelfredzaamheid van de huurder. Deze verhoging moet in verhouding staan tot de werkelijke kosten van de werkzaamheden en de verbetering van de energieprestaties.

3. In welke gevallen mag de huurder tijdens de huurovereenkomst renovatiewerken uitvoeren?

De renovatiehuurovereenkomst:

De partijen kunnen bij aanvang of in een later geschrift overeenkomen dat de huurder zich ertoe verbindt om op eigen kosten welbepaalde werkzaamheden uit te voeren in het gehuurde pand (werkzaamheden die normaal ten laste zijn van de verhuurder).

De huurovereenkomst moet dan de volgende vermeldingen nauwkeurig opnemen:

• de beschrijving van de werken
• de aanvangsdatum van de werken
• de uitvoeringstermijn van de werken – die niet korter mag zijn dan de redelijke termijn die nodig is om ze uit te voeren, maar niet langer mag zijn dan 12 maanden
• …

NB: de regels inzake renovatiehuurovereenkomsten zijn uitsluitend van toepassing op woninghuurovereenkomsten met een minimumduur van drie jaar.