Verkoopbelofte, optie of aankoopbod: wat is het verschil?

De aankoop of verkoop van vastgoed is een verbintenis op lange termijn die u niet lichtzinnig aangaat!

Wanneer een koper een definitieve keuze moet maken, heeft hij misschien bedenktijd nodig om er zeker van te zijn dat het pand aan zijn behoeften voldoet. In dat geval kan hij de verkoper vragen om het tijdens die termijn niet aan iemand anders te verkopen: dit wordt een verkoopbelofte of aankoopoptie genoemd.

Daarnaast bestaat er ook het aankoopbod, waarbij de koper een aankoopvoorstel doet aan de verkoper, die dit al dan niet kan aanvaarden. Dat lijkt misschien eenvoudig, maar let op: in beide gevallen gaat het om een echte verbintenis, die zowel de koper als de verkoper kan binden.

Hoe gaat u te werk om van deze mogelijkheden gebruik te maken? Welke voorzorgsmaatregelen moet u nemen?

VERKOOPBELOFTE OF AANKOOPOPTIE : de verkoper verbindt zich

Voor een kandidaat-koper van vastgoed is het niet eenvoudig om een keuze te maken uit alle panden die hij bezichtigt. Soms gaat het snel: na verschillende weinig overtuigende bezichtigingen kan hij op een pand vallen waar hij helemaal weg van is.

Hij moet echter snel een beslissing nemen om deze kans niet mis te lopen. Om zichzelf extra bedenktijd te gunnen en tegelijk zeker te zijn dat de eigenaar het pand niet aan iemand anders verkoopt, kan de koper gebruikmaken van een verkoopbelofte (of aankoopoptie).

Let op! De aankoopoptie is een echte overeenkomst die een verbintenis voor de verkoper inhoudt: als de koper beslist de optie te lichten, ontstaat er een wederkerige overeenkomst.

De aankoop gebeurt in dat geval onder dezelfde voorwaarden als die welke in de optie zijn vastgelegd. Verder onderhandelen is dan niet meer mogelijk: het is alsof de optie de verkoopovereenkomst wordt. De verkoop wordt definitief op de datum waarop de optie wordt gelicht. Daarom is het belangrijk om goed na te denken en aandacht te besteden aan de formulering van de aankoopoptie. U kunt altijd modeldocumenten vragen aan uw notaris of vastgoedmakelaar.

En wat betekent dit voor de verkoper?

Alleen de verkoper is door de aankoopoptie gebonden: hij is ervoor verantwoordelijk dat hij zijn pand tijdens de door het document bestreken periode niet aan iemand anders verkoopt. Hij geeft de potentiële koper enkel extra bedenktijd. Niets garandeert dat de verkoop uiteindelijk wordt gesloten. De koper kan op elk moment van gedachten veranderen, zelfs wanneer de bedenktijd afloopt.

De verkoper moet er ook voor zorgen dat de voorwaarden van de optie voor hem aanvaardbaar zijn. Als de koper beslist de verkoop te sluiten, zijn de vastgelegde voorwaarden immers definitief en onherroepelijk.

Een aankoopoptie houdt dus een risico in voor de verkoper, aangezien het pand hierdoor gedurende een bepaalde periode van de markt wordt gehaald. Denk dus goed na voordat u zich verbindt.

Er bestaan verschillende vormen van opties (al dan niet tegen betaling, al dan niet overdraagbaar, al dan niet exclusief,…). Wees dus waakzaam. Onthoud altijd dat u het best advies vraagt aan uw notaris of vastgoedmakelaar voordat u iets ondertekent.

AANKOOPBOD  : de koper verbindt zich

Bij een aankoopbod is het net omgekeerd: de koper verbindt zich. Hij biedt de verkoper een prijs, die deze al dan niet kan aanvaarden. Het is belangrijk om duidelijk te bepalen gedurende welke periode het bod geldig is. Anders zou de koper immers voor onbepaalde tijd gebonden zijn. Er bestaat geen standaardformulier voor een aankoopbod: het kan bijvoorbeeld per brief of e-mail worden uitgebracht. Bij een geschil blijft een door beide partijen ondertekend document altijd het zekerste bewijs!

Het aankoopbod moet in elk geval minstens de volgende informatie bevatten:
– Volledige naam en identiteitsgegevens van de koper,
– Adres en type pand (vermeld gerust ook de bijhorigheden van het pand, zoals een parkeerplaats, kelder enz.),
– Geboden prijs,
– Geldigheidsduur van het bod,
– Eventuele voorbehouden, opmerkingen en opschortende voorwaarden (zoals het verkrijgen van een krediet of stedenbouwkundige conformiteit)
– Datum en handtekening.

Denk goed na voordat u zich verbindt. Als de verkoper het aankoopbod aanvaardt, is de verkoop immers definitief, tenzij beide partijen in onderling overleg beslissen om deze te annuleren of een van de opschortende voorwaarden niet wordt vervuld.

Conclusie

De verkoopbelofte/aankoopoptie en het aankoopbod vormen dus een echte verbintenis voor de koper of de verkoper. De aankoopoptie biedt de koper immers bedenktijd zonder dat hij zich verbindt, maar hij moet zeer aandachtig zijn voor de voorwaarden ervan. Als hij de optie licht, moet hij het pand namelijk onder de vastgelegde voorwaarden kopen.

Bij een aankoopbod verbindt de koper zich ertoe zijn bod gestand te doen als de verkoper het aanvaardt.

En daarna? 

DE VERKOOPOVEREENKOMST

De verkoopovereenkomst wordt meestal bij de notaris ondertekend. Ze dient om de volledige rechtszekerheid van de verkoop te waarborgen en deze tegenwerpelijk te maken aan derden (de bank, overheidsdiensten,…). Bovendien geniet u, wanneer u de verkoopovereenkomst bij de notaris ondertekent, een verzekering tegen overlijden door ongeval die uw erfgenamen tot maximaal 250 000 euro dekt, aangezien zij verplicht zijn het pand te kopen (behoudens akkoord of gerechtelijke procedure). Het is dus altijd beter om de verkoopovereenkomst bij de notaris te ondertekenen dan in een vastgoedkantoor. Het is gebruikelijk dat de koper bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst een voorschot van ongeveer 5 tot 10% betaalt.

DE AUTHENTIEKE VERKOOPAKTE

De authentieke verkoopakte rondt de verkoop af en wordt doorgaans verleden bij de notaris van de koper. Op dat moment vindt de definitieve betaling plaats en worden de sleutels overhandigd.