Wat doet u met de woning bij een echtscheiding?

Wat te doen met de woning na een echtscheiding? Het is een vaak voorkomende, maar pijnlijke procedure. Naast de scheiding zelf moet u ook rekening houden met andere aspecten, waaronder een beslissing over de gezinswoning. Of u nu met onderlinge toestemming uit elkaar gaat of in moeilijkere omstandigheden, er zijn enkele principes die u moet kennen om weloverwogen de juiste beslissingen te nemen.

Het principe van de bescherming van de gezinswoning

Het principe van de bescherming van de gezinswoning houdt in dat geen van de echtgenoten de gezinswoning zonder toestemming van de andere mag verhuren, hypothekeren, schenken of verkopen. Dit principe geldt ook voor de meubels die zich in de woning bevinden.

Wat wordt bedoeld met de gezinswoning?

De gezinswoning is de plaats waar het gezin daadwerkelijk en hoofdzakelijk woont, ongeacht of de gezinsleden er al dan niet gedomicilieerd zijn. Dit principe geldt dus bijvoorbeeld niet voor tweede verblijven.

Let op: denk niet dat dit principe niet op u van toepassing is omdat u de enige eigenaar van het pand bent! Als u daarentegen met onderlinge toestemming beslist om te verkopen, komt de opbrengst van de verkoop uiteraard toe aan de eigenaar, in verhouding tot zijn inbreng. Dit principe is van toepassing ongeacht of u gehuwd bent onder het stelsel van scheiding van goederen of het gemeenschapsstelsel, maar ook als u wettelijk samenwoont. Alleen feitelijk samenwonenden vallen niet onder dit principe.

Als een van de echtgenoten het pand ondanks de weigering van de andere partij wil verkopen of verhuren, moet de rechter beslissen of die weigering onredelijk is en de weigerachtige partij bijgevolg verplichten om akkoord te gaan.

Welke mogelijkheden zijn er bij een scheiding of echtscheiding met onderlinge toestemming?

Als men gehuwd is onder het gemeenschapsstelsel, kan men een pand in de huwelijksgemeenschap inbrengen, wat vrij gebruikelijk is. In het huwelijkscontract wordt ook specifiek geregeld welke verrekeningen moeten gebeuren als het huwelijk door een echtscheiding wordt ontbonden.

In andere gevallen, wanneer men samen een pand koopt, moet de onverdeeldheid goed contractueel worden vastgelegd om die bij een scheiding te regelen.

1. De woning verkopen

Deze oplossing is op het eerste gezicht de eenvoudigste: u kunt beslissen om de woning te verkopen en de ontvangen opbrengst volgens een onderling overeengekomen verdeling te delen, na terugbetaling van het openstaande saldo van het hypothecair krediet.

2. In onverdeeldheid blijven

Hoewel u uit elkaar bent, blijft u mede-eigenaar van uw pand en bevindt u zich dus in een situatie van onverdeeldheid.. De onverdeeldheid kan netelige vragen oproepen, zoals: wie staat in voor de verhuur en ontvangt de huurinkomsten? Wie betaalt het hypothecair krediet terug? Wie zorgt voor de herstellingen? Enzovoort.

De eerste oplossing: als de ex-echtgenoten een goede verstandhouding hebben, kunt u beslissen om deze onverdeeldheid onderling te beheren en deze kwesties zelf te regelen.

Het is zelfs mogelijk om bij de notaris een overeenkomst van onverdeeldheid te sluiten om te verhinderen dat de andere partij verkoopt. Deze overeenkomst kan voor maximaal 5 jaar worden gesloten.

De tweede oplossing: verkopen. Wanneer de onverdeeldheid niet goed verloopt, blijft de verkoop van het pand vaak de beste oplossing.

Deze verkoop kan onder particulieren, met de hulp van een vastgoedkantoor of via een openbare verkoop plaatsvinden.

Waarom geven sommigen de voorkeur aan een openbare verkoop?

Aangezien de openbare verkoop volledig door een notaris wordt geregeld, bestaat er geen risico dat een van de echtgenoten met de toekomstige koper afspraken maakt om buiten de verkoopovereenkomst om vergoedingen te ontvangen. Een openbare verkoop is dus een transparante procedure die wordt aanbevolen wanneer er wantrouwen bestaat tussen de ex-echtgenoten. Deze procedure kan ook worden opgelegd wanneer de rechtbank de verkoop beveelt.

Een openbare verkoop is daarentegen niet altijd de beste oplossing om een optimale prijs te verkrijgen.

GOED OM TE WETEN: Niemand kan worden gedwongen om in onverdeeldheid te blijven. Bij onenigheid kan de verkoop dus worden afgedwongen en kan het pand openbaar worden verkocht.

3. Het aandeel van de echtgenoot in de woning overkopen

Het gaat er eenvoudigweg om het aandeel van de echtgenoot over te kopen. Dit noemt men eenoverdracht van onverdeelde rechten.

Daarvoor moet u de waarde van uw pand laten schatten. Ofwel komen de echtgenoten een prijs overeen, ofwel schakelen zij een deskundige in. Het is ook mogelijk dat elke echtgenoot zijn eigen deskundige aanstelt.

Uiteraard moet degene die het pand overneemt de andere vergoeden door hem of haar een bepaald bedrag te betalen. De meest toegepaste formule is de volgende: eerst moet de huidige waarde van de woning worden bepaald. Vervolgens moeten alle lasten en terugbetalingen met betrekking tot de woning van deze brutowaarde worden afgetrokken (het uitstaande kapitaalsaldo van de hypothecaire lening, de terugbetaling van persoonlijke bedragen die een van beiden in de woning heeft geïnvesteerd, …). Het verschil vormt de nettowaarde, die in twee moet worden verdeeld. Degene die het pand overneemt, betaalt de andere de helft van deze nettowaarde en moet de voormelde terugbetalingen dragen.

Houd er rekening mee dat u in dit geval registratierechten moet betalen (1% in Brussel en 2,5% in Vlaanderen). Bij een scheiding of de beëindiging van de wettelijke samenwoning geldt er evenwel een vrijstelling van 50 000 euro, verhoogd met 20 000 euro per kind.

Stel dat u een pand met een geschatte waarde van 400 000 euro overkoopt en 3 kinderen hebt, dan betaalt u slechts registratierechten op een bedrag van 400 000 - 50 000 - 3 x (20 000) = 290 000 euro. Dat komt neer op 2 900 euro aan registratierechten. Vergeet niet om daar de notariskosten bij te tellen.

Vergeet niet uw bank ervan op de hoogte te brengen dat uw echtgenoot wordt vrijgesteld van de terugbetaling van het hypothecair krediet en dat u die terugbetaling voortaan volledig voor uw rekening neemt. Dit noemt mende desolidarisatie. Let op: aangezien de terugbetalingsvoorwaarden niet langer dezelfde zijn, moet u opnieuw met uw bankier over het krediet onderhandelen.

De preferentiële toewijzing:

Een van de echtgenoten kan om economische of sociale redenen vragen dat de woning aan hem of haar wordt toegewezen, bijvoorbeeld een arts die zijn of haar beroep in de woning uitoefent. Als de magistraat daarvoor toestemming verleent, moet degene die het pand overneemt de andere nog steeds vergoeden zoals hierboven toegelicht.

De woning schenken

Het is ook mogelijk om uw woning aan uw kinderen te schenken. Dat is fiscaal vrij voordelig, aangezien uw kinderen bij uw overlijden geen successierechten hoeven te betalen. Maar let op: dit betekent ook dat u bij financiële problemen geen enkel recht meer hebt op dit pand…

Een pand kopen tijdens de echtscheidingsprocedure

Als u gehuwd bent onder het stelsel van scheiding van goederen, vormt dit geen probleem.

Bent u daarentegen gehuwd onder het gemeenschapsstelsel, dan kunt u overwegen om alleen een pand te kopen. Zelfs als de echtscheidingsprocedure al loopt, hebt u echter een bijzondere toestemming nodig om problemen te voorkomen.

Er zijn dus verschillende mogelijkheden om uw pand te beheren bij een echtscheiding. Win zo veel mogelijk informatie in en laat u goed bijstaan.

Nu weet u wat u na een echtscheiding met uw woning moet doen. Wilt u meer informatie over de actualiteit in de vastgoedwereld? Neem dan een kijkje op onze blog, waar u tal van interessante artikels vindt. En wilt u even wegdromen bij vastgoed, bekijk dan onze beschikbare panden.