BELASTING: huurinkomsten

Hebt u geïnvesteerd in vastgoed of bent u van plan ermee te beginnen? Om het rendement van uw investering zo goed mogelijk te kunnen inschatten, moet u weten hoe uw huurinkomsten worden belast.

Bij verhuur voor privégebruik:

De belasting wordt berekend op basis van het geïndexeerde netto kadastraal inkomen*, verhoogd met 40%. Het verkregen bedrag wordt bij uw inkomsten opgeteld en is dus onderworpen aan de belastingschijven van de personenbelasting. Doorgaans bent u van deze belasting vrijgesteld als u uw pand zelf bewoont.

*Het kadastraal inkomen wordt elk jaar geïndexeerd. Om u een idee te geven: de indexatiecoëfficiënt voor 2018 bedraagt 1,7863.

Voorbeeld

​U verhuurt een appartement aan Jean-Marc. Hij betaalt 1050€ per maand, exclusief kosten. Het kadastraal inkomen van dit appartement bedraagt 1500€. Het geïndexeerde kadastraal inkomen bedraagt dus 1500 x 1,7863 = 2679,45€ U wordt dus belast op dit bedrag, verhoogd met 40%, met andere woorden 2679,45 x 1,4 = 3751,23€

Verhuur aan een natuurlijke persoon of rechtspersoon die het pand voor beroepsdoeleinden gebruikt.​

De belastingberekening verloopt in dit geval anders: ze is niet langer gekoppeld aan het kadastraal inkomen, maar aan de ontvangen huurprijzen + verkregen huurvoordelen*.

*Als huurvoordelen worden beschouwd: uitgaven die normaal ten laste van de verhuurder vallen, maar aan de huurder worden opgelegd, zoals het uitvoeren van bepaalde herstellingen (zie ons artikel over werken en herstellingen ten laste van de verhuurder).

De belasting wordt berekend op basis van de nettohuurprijs, dat wil zeggen de huurprijs verminderd met 40% forfaitaire kosten.

Maar er is een kleine nuance: het belastbare bedrag (dus de nettohuurprijs) mag nooit lager zijn dan het geïndexeerde KI verhoogd met 40% (dus het belastbare bedrag als u aan een particulier zou verhuren, zoals in het vorige geval)!

Nog een nuance: de afgetrokken forfaitaire kosten van 40% mogen niet hoger zijn dan 2/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen*.

*Maar wat is het gerevaloriseerde kadastraal inkomen? Dit is het NIET-geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met de zogenaamde revalorisatiecoëfficiënt, die wordt vastgesteld op basis van de evolutie van de handelshuurovereenkomsten. De revalorisatiecoëfficiënt bedraagt 4,39 voor 2018.

Voorbeeld

Jean-Marc is zelfstandige en gebruikt het appartement uitsluitend als kantoor. De aftrekbare forfaitaire kosten van 40% bedragen in theorie 1050 x 12 x 0,4 = 5040€ maar dit bedrag is hoger dan 2/3 van het gerevaloriseerde kadastraal inkomen, dat 1500 x 4,39 = 6585 bedraagt; 2/3 van 6585 = 4390€. U zult dus slechts 4390€ van de ontvangen huurprijs kunnen aftrekken. De nettohuurprijs: 1050 x 12 – 4390 = 8210€ is in dit geval hoger dan het verhoogde geïndexeerde KI, dat 3751,23€ bedraagt (zie voorbeeld 1) U wordt dus belast op een bedrag van 8210€

Bij verhuur aan een natuurlijke persoon die het pand voor « gemengd gebruik » aanwendt

Gemengd gebruik betekent eenvoudigweg dat een deel van het pand wordt gebruikt voor de beroepsactiviteit en een ander deel voor privégebruik. De belasting wordt eenvoudigweg verdeeld volgens het daadwerkelijke gebruik. De huurovereenkomst moet echter geregistreerd zijn EN de verdeling tussen privégebruik en beroepsgebruik vermelden.​.

Bij verhuur aan een rechtspersoon waarvan de verhuurder bestuurder is

Er kunnen zich twee situaties voordoen:

1. Als de huurprijs niet meer bedraagt dan 5/3 van het gerevaloriseerde KI (hierboven vermeld), is de belastingheffing dezelfde als bij verhuur aan een rechtspersoon waarvan de verhuurder NIET de bestuurder is.
2. Als de huurprijs meer bedraagt dan 5/3 van het gerevaloriseerde KI, wordt het ingewikkelder! Het gedeelte dat 5/3 van het gerevaloriseerde KI overschrijdt, wordt beschouwd als een bezoldiging. Dit betekent datdit gedeelte wordt belast als een bezoldiging en eveneens onderworpen is aan sociale bijdragen !

Voorbeeld

Als we ons voorbeeld hernemen, bedraagt het gerevaloriseerde KI 6585€; 5/3 van dit bedrag = 10 975€; de gevraagde jaarlijkse huurprijs bedraagt echter 12600€, wat betekent dat het bedrag boven 10 975€ (12 600-10 975 = 1625€) als een bezoldiging wordt beschouwd.

Verhuur aan een andere rechtspersoon dan een vennootschap die het pand ter beschikking stelt van een natuurlijke persoon

Een onroerend goed dat wordt gehuurd door een rechtspersoon die geen vennootschap is (vzw) en dat door die rechtspersoon voor privégebruik ter beschikking wordt gesteld van een natuurlijke persoon, wordt belast zoals bij gewone verhuur aan een natuurlijke persoon voor privégebruik, dus op basis van het geïndexeerde KI verhoogd met 40%.

Voorbeeld

De eigenaar die verhuurt aan een vzw die een van haar werknemers in het pand huisvest, wordt op dezelfde manier belast als wanneer de betrokken werknemer het pand zelf zou huren.

Verhuur van een gemeubeld pand:

Lees het artikel over dit onderwerp

Verlies ook de verschuldigde onroerende voorheffing niet uit het oog! U vindt alle nodige informatiein ons artikel over dit onderwerp !