Mijn pand verkopen: hoeveel zal mij dat kosten?

Bij de verkoop van uw vastgoed moet u verschillende kosten voor uw rekening nemen. Deze kosten zijn doorgaans lager dan de kosten die de koper draagt, maar zijn niettemin aanzienlijk. U houdt er dan ook best rekening mee in uw berekeningen om de juiste verkoopprijs te bepalen. 

SCHATTING

De eerste stap voordat u uw pand verkoopt, is het te laten schatten. Hiervoor hebt u verschillende mogelijkheden en de prijs hangt af van uw keuze.

Als u een expert inschakelt, kost dit u tussen 100 en 250€, maar hebt u de zekerheid dat de schatting neutraal en objectief is en losstaat van elk commercieel belang.

Als u beslist om uw pand door een vastgoedkantoor te laten schatten, wordt deze dienst doorgaans niet aangerekend. Het voordeel is dus dat u een beroep kunt doen op meerdere kantoren om verschillende adviezen te krijgen en eventueel meerdere vastgoedmakelaars te ontmoeten als u beslist om via een kantoor te verkopen.

ADMINISTRATIE

Om uw pand te koop te kunnen aanbieden, moet u over de nodige documenten beschikken. De verkoper is immers wettelijk verplicht om alle verplichte informatie aan de koper mee te delen.

Om te beginnen het EPC-attest, waarvoor u een energiedeskundige moet laten langskomen. Reken hiervoor op 200 tot 500€ (afhankelijk van de grootte van uw pand)

Vervolgens hebt u ook een keuringsattest van de elektrische installatie nodig. Dit kost ongeveer 130€ en is 25 jaar geldig.

U moet ook de informatie verzamelen voor het Postinterventiedossier: dit is als het ware een “gebruiksaanwijzing van het pand”. Dit dossier bundelt alle informatie die nodig kan zijn: plannen van de elektrische installatie, bekabeling, technische fiches van de gebruikte producten, uitvoeringsplannen van het gebouw,…  Dit is belangrijk om de mogelijkheden voor toekomstige aanpassingen te kennen en om veiligheidsredenen. U kunt dit dossier zelf samenstellen of indien nodig een beroep doen op externe dienstverleners.

Indien nodig, bijvoorbeeld bij de opsplitsing in meerdere kavels, moet de verkoper de kosten dragen voor de verkavelingsakte, de basisakte en -in het kader daarvan- de plannen, afpalingen en opmetingen;

De kadastrale documenten; dit is gratis.

De doorhaling van de hypotheek; De akte van handlichting is een notariële akte  waarmee de hypotheek op het pand wordt beëindigd. Dit brengt bepaalde kosten met zich mee die afhangen van het bedrag van de hypotheek: een registratierecht, doorhalingskosten verschuldigd aan het hypotheekkantoor en het ereloon van de notaris.

VASTGOEDMAKELAAR

Als u voor de verkoop van uw pand een vastgoedmakelaar inschakelt, moet u hem uiteraard vergoeden als hij zijn opdracht tot een goed einde brengt. De erelonen van vastgoedkantoren zijn niet vastgelegd; doorgaans bedraagt het ereloon ongeveer 3% excl. btw van de verkoopprijs. Dit percentage kan bespreekbaar zijn (bijvoorbeeld bij exclusiviteit).

Als u geen beroep doet op een vastgoedkantoor, moet u eveneens verschillende kosten dragen: advertentiekosten, kosten voor foto’s als u een professional inschakelt, …

REGULARISATIE /  STEDENBOUWKUNDIGE OVERTREDINGEN 

Bent u verplicht om stedenbouwkundige overtredingen te regulariseren voordat u het pand te koop aanbiedt?

Dit is niet verplicht; uit de rechtspraak blijkt dat een verkoop met een stedenbouwkundige overtreding niet leidt tot de nietigheid ervan… Tenzij de overtreding niet door de koper kan worden geregulariseerd! De verkoop van een gebouw in kavels terwijl de vergunning nog niet is goedgekeurd, kan eveneens nietig zijn.

De aanwezigheid van stedenbouwkundige overtredingen kan echter de verkoopprijs beïnvloeden, omdat dit voor de koper een onderhandelingsargument kan zijn. Om problemen te vermijden, is het altijd beter om te regulariseren, want een overtreding kan een verkoop altijd blokkeren!

Goed om te weten: De vastgoedmakelaar is verplicht de koper te informeren over de stedenbouwkundige status van het pand.

Weet ook dat de bouwovertreding wordt overgedragen aan de koper en niet vervalt bij de verkoop.

MEERWAARDE

Bij wederverkoop binnen vijf jaar na de aankoop bent u ook een belasting van 16,5% op de meerwaarde verschuldigd. De meerwaarde wordt berekend door de werkelijke aankoopkosten — inclusief notariskosten en eventuele renovatiewerken (alleen als de werken door erkende dienstverleners zijn uitgevoerd) — af te trekken van de wederverkoopprijs die de verkoper daadwerkelijk ontvangt, dus na aftrek van de makelaarskosten en de verschillende erelonen.