Uw woning verkopen: met of zonder huurder?

Wilt u uw huis te koop aanbieden, maar hebt u een huurder met een lopende overeenkomst? De wet is duidelijk: niets belet u om te verkopen, maar let op, er gelden voorwaarden die de bewoner moeten beschermen.

Welke mogelijkheden hebt u als u zich in deze situatie bevindt? Wat zegt de wet? Hebt u meer kans om te verkopen met of zonder huurder? Kunt u voordeel halen uit de situatie of wacht u beter tot het einde van de huurovereenkomst om te verkopen?

Verkopen met een huurder: het rampscenario !

Stel dat u een bezoek organiseert voor potentiële kopers en dat bij uw aankomst het huis rommelig en vuil is, dat er nog mensen liggen te slapen… of erger nog, dat de huurder de bezoekers aanklampt om hun alles te vertellen wat er mis is en wat u hebt nagelaten te herstellen – zelfs als hij zelf de schade heeft veroorzaakt en wettelijk voor de herstellingen moet instaan.

Dat kan een verkoop letterlijk kelderen.

Het is dan ook de taak van de vastgoedmakelaar om vooraf aan de huurder uit te leggen hoe hij zich tijdens de bezoeken moet gedragen en alles in het werk te stellen om hem ervan te overtuigen dat dit in zijn eigen belang is. Dit alles om te vermijden dat u de ideale koper misloopt!

Uw huurder kan ook uw bondgenoot zijn bij de verkoop

De verkoop van een verhuurd pand kan echter ook in uw voordeel uitdraaien. Als uw huurder voorbeeldig is, goede smaak heeft en zorg draagt voor uw pand, of als hij er al meerdere jaren woont en er wil blijven, kan hij uw grootste troef blijken te zijn!

Hij kan zelfs kopers/investeerders voor u overtuigen en een persoonlijk en hartelijk bezoek verzorgen! In dat geval belet niets u om een mooie verkoop te realiseren en worden de voorwaarden en verplichtingen van de huurovereenkomst gewoon overgedragen aan de nieuwe koper.

En wat met de huurder?

De huurder heeft geen voorkooprecht ten opzichte van andere potentiële kopers, tenzij de huurovereenkomst daarin voorziet. Controleer de huurovereenkomst dus grondig! Als hij geïnteresseerd is, kan u dat uiteraard heel wat stappen besparen! Vragen staat vrij!

Bovendien legt de wet geen beperking op aan het aantal bezoeken dat u hem kunt opleggen; de voorwaarden moeten in onderling overleg met uw huurder worden vastgelegd.

Doorgaans wordt twee tot drie keer per week, waarvan één keer tijdens het weekend, met bezoeken van twee tot drie uur als een redelijke frequentie beschouwd. Zorg er in elk geval voor dat u de hinder voor uw huurder beperkt en zijn privacy respecteert.

Een verhuurd pand verkopen: welke nadelen zijn eraan verbonden?

Los van de organisatie van de bezoeken beperkt de aanwezigheid van een huurder het aantal potentiële kopers. Veel mensen zoeken immers een pand om er zelf op korte termijn in te trekken en zullen geen interesse hebben in een lange procedure waarbij ze een huurovereenkomst moeten beheren.

Afhankelijk van de overeenkomst die u met uw huurder hebt gesloten en uw persoonlijke situatie, hebt u misschien geen andere keuze.

Een huurovereenkomst beëindigen na een verkoop: is dat mogelijk?

Als het gaat om een huurovereenkomst van 9 jaar met een ‘vaste datum’, betekent dit dat ze geregistreerd en tegenwerpelijk aan derden is. De exacte voorwaarden van de huurovereenkomst worden overgedragen aan de koper, die de overeenkomst vervolgens onder bepaalde voorwaarden kan beëindigen: persoonlijke bewoning, ingrijpende werken of zonder reden als hij een opzegtermijn van 6 maanden naleeft. Bij een opzegging zonder reden moet hij de huurder een vergoeding betalen.

Als het gaat om een huurovereenkomst van 9 jaar zonder vaste datum en de huurder het pand al langer dan 6 maanden bewoont, kan de koper de huur opzeggen mits hij een opzegtermijn van 3 maanden in plaats van 6 maanden naleeft. De opzegging moet binnen 3 maanden na de verkoop worden betekend en de koper moet de huurder een vergoeding betalen als de opgegeven reden niet wordt uitgevoerd (persoonlijke bewoning of werken) of als er geen reden wordt opgegeven.

Als de huurovereenkomst geen ‘vaste datum’ heeft en de huurder het pand minder dan 6 maanden bewoont, kan de huurovereenkomst zonder reden en zonder vergoeding worden beëindigd.

Het spreekt voor zich dat de verkoop van een verhuurd pand vaak tot complicaties leidt, maar de eigenaar heeft niet altijd de mogelijkheid om te wachten. Als dit voor u het geval is, informeer u dan grondig over de voorwaarden die tussen u en uw huurder gelden, zodat u potentiële kopers kunt informeren over hun mogelijkheden.

Toch hoeft u niet pessimistisch te zijn: een sympathieke huurder die al lange tijd in het pand woont, kan tijdens de bezoeken ook een bondgenoot blijken te zijn, of een troef voor potentiële kopers die willen investeren.