Verkoop van vastgoed verkregen uit een erfenis of schenking

1. NALATENSCHAP

U hebt vastgoed van een van uw naasten geërfd en wenst dit nu te verkopen?

Wanneer u vastgoed erft, betaalt u zogenaamde erfbelasting. Deze erfbelasting wordt berekend op basis van de verkoopwaarde van de goederen op de dag van het overlijden. De erfgenamen die de aangifte van nalatenschap indienen, moeten deze verkoopwaarde zelf ramen. Het toepasselijke tarief varieert van 3% tot 30%, afhankelijk van de waarde van het geërfde goed. De tarieven die in Brussel van toepassing zijn, vindt u hier.

Als u vervolgens beslist om het geërfde vastgoed binnen twee jaar na het overlijden te verkopen, is het belangrijk om rekening te houden met de waarde die in de aangifte van nalatenschap werd vermeld. Als de verkoopprijs hoger is dan de waarde die in de aangifte van nalatenschap werd opgenomen, loopt u immers het risico dat u de ontdoken erfbelasting en een boete wegens tekortschatting moet betalen. Om dit te vermijden, kunt u altijd een aanvullende aangifte indienen om de aanvankelijk te laag geraamde waarde aan te passen.

Daarentegen hoeft u meer dan twee jaar na het overlijden geen aanvullende belasting of boete meer te betalen.

Voorbeeld: u had de waarde van de geërfde woning op het moment van het overlijden op 300.000 € geraamd. Een jaar later verkoopt u die voor 370.000 €. U hebt dan eerst erfbelasting betaald op de 300.000 € uit de aangifte van nalatenschap. Na de verkoop wordt op het verschil van 70.000 € een aanvullende belasting geheven, vermeerderd met een boete. Als u daarentegen beslist om hetzelfde pand meer dan 2 jaar na het overlijden te verkopen, hoeft u geen aanvullende belasting of boete te betalen.

Wanneer u beslist om geërfd vastgoed te verkopen, kunnen zich verschillende situaties voordoen:

Bent u de enige erfgenaam?

Als u de enige erfgenaam bent, verloopt de procedure doorgaans zeer snel. U alleen hebt dan immers het recht om het vastgoed dat u net hebt geërfd al dan niet te verkopen. Zoals we hieronder zullen zien, wordt dit ingewikkelder wanneer er meerdere erfgenamen zijn.

Zijn er meerdere erfgenamen?

In dat geval spreekt men van een onverdeelde nalatenschap. Maar wat betekent dit precies?

Een goed uit een nalatenschap komt in een onverdeelde nalatenschap terecht. Dit betekent onder meer dat elke erfgenaam met de verkoop van het goed moet instemmen opdat die rechtsgeldig zou zijn. Met andere woorden: voor de verkoop is de instemming van alle mede-eigenaars in onverdeeldheid vereist! Als ook maar één persoon het geërfde pand niet wenst te verkopen, bent u verplicht het te behouden, ten minste totdat er een akkoord wordt bereikt.

Weet echter dat niemand verplicht is om in onverdeeldheid te blijven; er bestaan wettelijke mogelijkheden om eruit te treden.

De erfgenamen bereiken een akkoord

Hebt u allen in onderling overleg beslist om het vastgoed dat u net hebt geërfd te verkopen? Dan vermijdt u heel wat problemen… en zal de procedure doorgaans sneller verlopen.

U hoeft enkel nog te beslissen, steeds in overleg met de andere erfgenamen, hoe u uw pand wilt verkopen. Zult u bijvoorbeeld een vastgoedkantoor inschakelen dat de verkoop van uw pand voor zijn rekening neemt?

Een erfgenaam blokkeert het beheer of de verkoop van een goed

Het gebeurt vaak dat de verkoop van het geërfde vastgoed wordt geblokkeerd door conflicten tussen de erfgenamen, of dat een erfgenaam de hele procedure vertraagt door niet te reageren of zelfs volledig te zwijgen. Dit maakt de situatie ingewikkelder. Zoals eerder vermeld, kunt u helaas niet alleen beslissen om het vastgoed dat u net hebt geërfd te verkopen. Wat kunt u in dergelijke gevallen doen??

1. Mogelijke alternatieven

1. U en de andere erfgenamen hebben meerdere eigendommen geërfd die min of meer gelijkwaardig onder u kunnen worden verdeeld (= verdeling in natura).

2. U kunt ook beslissen om uw aandeel in de woning te verkopen aan de erfgenaam die weigert met de verkoop in te stemmen. Een erfgenaam die het geërfde pand wenst te behouden, kan dus het aandeel van de andere erfgenamen overkopen.

3. Als u nog steeds niet tot een akkoord komt met de andere erfgenamen, of als u het goed om persoonlijke redenen niet wenst te verkopen, kan verhuur een andere oplossing zijn om te overwegen.

4. De ultieme oplossing wanneer een akkoord uitblijft: de gerechtelijke verdeling

Als u nog steeds geen compromis vindt, moet u zich tot een notaris wenden om een oproeping voor de rechtbank te verkrijgen. Indien nodig zal een rechter beslissen. Als u ook na de tussenkomst van de notaris geen compromis bereikt, zal het pand doorgaans openbaar worden verkocht, wat vaak minder voordelig is voor de erfgenamen. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat niemand verplicht kan worden om in onverdeeldheid te blijven. Dit betekent dat elke mede-eigenaar kan eisen om ‘zijn aandeel’ te ontvangen en dus de verkoop van het onroerend goed kan afdwingen.

Het is aan u om de juiste argumenten te vinden om de situatie te deblokkeren en tot een akkoord te komen.

2. SCHENKING

Een naaste heeft u vastgoed geschonken en u wenst dit te verkopen? Dan moet u met verschillende zaken rekening houden. Eerst en vooral verschilt vastgoed dat uit een schenking voortkomt van vastgoed dat u via een nalatenschap ontvangt, omdat de schenker het tijdens zijn leven en kosteloos aan u overdraagt. De schenker moet verplicht een beroep doen op een notaris, die een schenkingsakte opstelt. In deze akte vermeldt de schenker alle voorwaarden van de schenking, zoals het type schenking en of verkoop al dan niet is toegestaan. Met andere woorden: alles hangt af van de schenkingsakte.

OPGELET: Als u slechts een deel van het geschonken goed bezit, moet u, net als bij een geërfd goed, met de andere mede-eigenaars een akkoord bereiken over de verkoop.

Controleer daarom of de schenkingsakte geen van de volgende elementen bevat:

• Onvervreemdbaarheidsbeding: Elke eigendomsoverdracht vereist de toestemming van de schenker.

• Beding van voorbehoud van vruchtgebruik: De schenker kiest ervoor het vruchtgebruik van het pand te behouden en u de blote eigendom toe te kennen. Voor elke verkoop van het vastgoed moet u dus zijn toestemming verkrijgen.

Als de schenkingsakte daarentegen een toestemmingsbeding voor de verkoop bevat, kunt u het pand zonder problemen verkopen. De procedure verloopt dan op dezelfde manier als bij een klassieke verkoop.

NB: Sommige schenkingsakten bevatten bedingen van recht van terugkeer: als u vóór uw schenker overlijdt en geen erfgenaam of erfgenamen hebt, keert het pand terug naar het vermogen van de schenker (tenzij het pand werd verkocht).

Op fiscaal vlak brengt een schenking verschillende kosten met zich mee:

– De schenkbelasting (registratierechten): Dit zijn belastingen die bij een schenking aan het gewest moeten worden betaald. De tarieven verschillen van gewest tot gewest. De schenkbelasting varieert naargelang de verwantschap tussen de schenker en de begiftigde, maar ook naargelang de waarde van het geschonken vastgoed. U vindt de geldende tarieven in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hier.

– De opzoekingen en administratieve formaliteiten voor de akte

– Het ereloon van de notaris

NB: Bij schenkingen wordt de teller om de 3 jaar op nul gezet. Wat betekent dit concreet? Als u beslist om minder dan 3 jaar na de eerste schenking een tweede schenking te doen, worden de bedragen van beide schenkingen samengeteld. De schenkbelasting wordt dus berekend op dit nieuwe gecumuleerde bedrag. In bepaalde gevallen is het fiscaal dan ook voordeliger om drie jaar te wachten alvorens een tweede schenking van een onroerend goed te doen, om de progressiviteit van de belasting te temperen. Dit wordt een schenking in schijven genoemd (deze techniek wordt vooral toegepast op vrij dure panden, en dus voornamelijk in Brussel).

OPGELET: In het Waalse Gewest worden de goederen, als de schenker binnen 3 jaar na de schenking overlijdt, mee in aanmerking genomen voor de berekening van de erfbelasting (maar sinds 1 januari 2018 niet meer in Brussel!).