Verkoop van vastgoed en stedenbouwkundige regularisatie

Bron: Gilles Carnoy

Het komt bij een verkoop zeer vaak voor dat de partijen vaststellen dat het pand een stedenbouwkundige overtreding vertoont. Zelden leidt dit ertoe dat de verkoop niet doorgaat, maar vóór het verlijden van de akte zal de koper vaak vragen om deze overtreding te regulariseren…

Daarom voegen notarissen een clausule toe aan het bod of bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst. De gebruikelijke clausule bepaalt dat de verkoper op eigen kosten de nodige stappen onderneemt om de regularisatie van het betrokken onderdeel te verkrijgen. Een tussen de partijen overeengekomen bedrag wordt dan bij de notaris geblokkeerd. Als de regularisatie niet plaatsvindt, komt dit bedrag als schadevergoeding toe aan de koper.

De situatie kan nadien ingewikkelder worden, omdat bij het indienen van de regularisatieaanvraag andere, niet-voorziene werken of kosten als voorwaarde voor de regularisatie kunnen worden opgelegd… De clausule is dus vatbaar voor interpretatie.

De vergunningverlenende overheid moet zich immers niet alleen uitspreken over het voorwerp van de aanvraag, maar moet haar beoordeling baseren op het volledige pand!

Ze kan dus werken opleggen die verband houden met andere onderdelen en zal eveneens eisen dat nieuwe normen worden nageleefd, zoals bijvoorbeeld de plaatsing van brandwerende deuren.

De vraag rijst dan ook: wie moet de bijkomende kosten dragen die worden opgelegd om de regularisatie te verkrijgen?

Er zijn twee mogelijkheden:

• Enerzijds kan worden geoordeeld dat de verkoper zijn deel van de overeenkomst heeft nagekomen, aangezien hij de nodige stappen heeft ondernomen. De vergunning is immers verleend en de bijkomende kosten zijn dus ten laste van de koper.
• Anderzijds kan worden geoordeeld dat de bijkomende werken en de daaraan verbonden kosten ten laste van de verkoper zijn, aangezien deze werken een voorwaarde vormen voor het verkrijgen van de vergunning en de regularisatie pas wordt verkregen nadat ze zijn uitgevoerd.

In de door notarissen opgestelde clausule wordt bepaald dat de kosten van de vergunningsprocedure ten laste van de verkoper zijn, maar wordt geen melding gemaakt van de kosten en/of werken die vereist zijn om aan de voorwaarden van de vergunning te voldoen.

Volgens een recent vonnis werd geoordeeld dat deze kosten inderdaad ten laste van de koper zijn.

De verkoper is alleen verantwoordelijk voor het ondernemen van de vereiste stappen om de regularisatie te verkrijgen, maar niet voor de uitvoering van de verkregen vergunning! De financiële bijdrage van de verkoper blijft dus beperkt tot de kosten, rechten en boetes met betrekking tot de regularisatie en tot de administratieve of strafrechtelijke boete wegens het begaan van de overtredingen.

Men moet er dus op letten dat deze clausule niet beperkt blijft tot de regularisatie, maar ook de gevolgen van de regularisatie omvat! 

Wees dus voorzichtig bij een aankoop of verkoop. Alles moet uiterst nauwkeurig worden omschreven en u moet begrijpen wat elke clausule inhoudt. Uw notaris is er om u zo goed mogelijk te adviseren, maar zorg ervoor dat u weet waartoe u zich verbindt voordat u iets ondertekent, zodat u niet voor onaangename verrassingen komt te staan!