FOCUS: Kadastraal inkomen, onroerende voorheffing en personenbelasting

Als u eigenaar bent, is het belangrijk om bepaalde termen te begrijpen, vooral wanneer die uw inkomsten beïnvloeden! Daarom nemen we in dit artikel de tijd om u het kadastraal inkomen, de berekening van de onroerende voorheffing en de personenbelasting in detail uit te leggen.

1. Het kadastraal inkomen

Wat is dat?

Het kadastraal inkomen is het netto-inkomen dat uw vastgoed u in één jaar zou opleveren als u het zou verhuren. Het kadastraal inkomen wordt berekend op basis van de huurwaarde van het pand op 1/01/1975.

Het kadastraal inkomen wordt elk jaar geïndexeerd. Om u een idee te geven: de indexeringscoëfficiënt voor 2017 bedroeg 1,7491

Hoe wordt het berekend?

Huurwaarde (basis 1975) x 12 (jaarlijkse huurwaarde) – 40% kosten = Netto kadastraal inkomen

Netto kadastraal inkomen x indexeringscoëfficiënt van het aanslagjaar = Netto kadastraal inkomen Geïndexeerd

Het kadastraal inkomen vormt het uitgangspunt voor de berekening van de onroerende voorheffing, een GEWESTELIJKE belasting op vastgoed.

2. De onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing wordt jaarlijks betaald en wordt als volgt berekend:

Onroerende voorheffing = 1,25% van het geïndexeerde netto kadastraal inkomen

Let op: de onroerende voorheffing zal uiteindelijk slechts een klein deel uitmaken van de belasting die u betaalt, aangezien de agglomeraties en gemeenten het recht hebben om deze gewestbelasting te verhogen in de vorm van opcentiemen (die elk jaar worden goedgekeurd en verschillen naargelang de gemeente en agglomeratie/provincie).

Een klein voorbeeld:

Het geïndexeerde netto kadastraal inkomen van mijn pand bedraagt 1000€. Mijn pand bevindt zich in de Brusselse agglomeratie, in de gemeente Sint-Pieters-Woluwe:

Mijn onroerende voorheffing = 1000 x 1,25% = 1000 x 0,0125 = 12,5 €

De opcentiemen

• Brusselse agglomeratie = 989 opcentiemen = voor elke euro onroerende voorheffing betaalt u 989 opcentiemen (=9,89€)

9,89 x 12,5 = 123,62 €

• Gemeente Sint-Pieters-Woluwe = 2200 opcentiemen = voor elke euro onroerende voorheffing betaalt u 2200 opcentiemen (22€)

22 x 12,5 = 275 €

In totaal betaalt u dus 12,5 +123,62 + 275 = 410,87€

> U hoeft deze ingewikkelde berekening niet te maken: voor een ruwe schatting deelt u het geïndexeerde kadastraal inkomen door twee.

Vermindering van de onroerende voorheffing

In bepaalde situaties hebt u recht op een vermindering van de onroerende voorheffing (vermindering voor een bescheiden woning, aantal kinderen ten laste, persoon met een handicap, beschermd pand,…)

De vermindering van de onroerende voorheffing is soms gekoppeld aan de bewoner van het pand. Als uw huurder u dus recht geeft op een vermindering van de onroerende voorheffing, moet u het bespaarde bedrag van de huur aftrekken (dus slechts eenmaal per jaar).

Aangezien de onroerende voorheffing in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sinds 2016 is gestegen, werd een premie ingevoerd voor eigenaars die zelf in hun pand wonen. Deze premie, de Be Home-premie, bedraagt 120€.

Wie betaalt de onroerende voorheffing bij een verkoop?

Dat is de eigenaar van het pand op 1 januari van het aanslagjaar. Als u uw pand bijvoorbeeld op 1 april 2017 verkoopt, maar op 1 januari 2017 eigenaar bent, blijft u de volledige onroerende voorheffing verschuldigd. Bij de verkoop kan echter worden bepaald dat de partijen de onroerende voorheffing betalen volgens het prorata temporis. De verkoper betaalt dus de volledige onroerende voorheffing, aangezien alleen hij die aan de belastingadministratie verschuldigd is, maar krijgt het overeengekomen deel terugbetaald door de koper.

3. Vastgoedinkomsten – Personenbelasting

In het geval van verhuur voor privégebruik (het meest voorkomende geval):

De belasting wordt berekend op basis van het geïndexeerde netto kadastraal inkomen, verhoogd met 40%

Als we ons voorbeeld hernemen, geeft dit dus 1000 x 1,4 = 1400€

De belasting hangt af van uw inkomsten. Stel dat u goed verdient, dan bedraagt die ongeveer 50%, dus 0,5 x 1400 = 700 €, waarbij ook de gemeentelijke opcentiemen moeten worden opgeteld.

En als ik mijn pand zelf bewoon?

Doorgaans bent u vrijgesteld van belasting als u uw pand zelf bewoont (dit geldt niet voor de onroerende voorheffing, die altijd verschuldigd is)

Neem echter altijd even een kijkje op de website van de FOD Financiën om u daarvan te vergewissen.

4. Werken en kadastraal inkomen

Twee soorten werken hebben een impact op het kadastraal inkomen van uw pand.

Ten eerste: als u de bewoonbare oppervlakte van uw pand vergroot, bijvoorbeeld door een zolder bewoonbaar te maken, zal uw kadastraal inkomen naar boven worden herzien.

Uw kadastraal inkomen zal ook stijgen door werken die het comfort van uw pand verhogen, zoals de installatie van een badkamer of centrale verwarming.

Werken in verband met de energieprestaties hebben daarentegen geen impact op het kadastraal inkomen.

Weet dat u wettelijk verplicht bent om het kadaster op de hoogte te brengen van werken die meer dan 50€ of 15% van het kadastraal inkomen bedragen.

Vandaag hebben veel ‘bescheiden’ woningen (waarvan het kadastraal inkomen lager is dan 745€), die recht geven op verlaagde registratierechten en een verlaagde onroerende voorheffing, in de loop der jaren niet-aangegeven comfortwerken ondergaan. Daarom controleert de FOD Financiën sinds enkele maanden bij een verkoop systematisch het kadastraal inkomen van bescheiden woningen.