Jonge kopers schatten de bijkomende kosten verkeerd in

Volgens een enquête van AXA Bank bij 1.000 jongeren tussen 22 en 35 jaar hebben velen van hen geen duidelijk zicht op de bijkomende kosten die bovenop de prijs komen van het vastgoed dat ze willen kopen.
Uit deze enquête blijkt dat slechts één jonge koper op drie de totale kosten correct kan inschatten. 

Als u maar één ding onthoudt: de prijs van vastgoed = de som van de verschillende kosten, en niet alleen de aankoopprijs ervan.

Om hen te helpen, hebben we een lijst opgesteld van de kosten waarmee rekening moet worden gehouden.

1. De onroerende voorheffing

Dit is een jaarlijkse gewestbelasting. Ze wordt bepaald door het type pand, de ligging, de gezinssamenstelling, het aantal personen ten laste enz. Dat betekent dat de huurwaarde van het pand (het zogenaamde kadastraal inkomen) wordt geraamd om de belasting te berekenen die u jaarlijks verschuldigd bent.

2. De registratierechten

• In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, bedragen de registratierechten 12,5% van de prijs van het pand. Als het echter om uw eerste aankoop gaat, geniet u een abattement van 175.000€, wat betekent dat u geen registratierechten betaalt op de eerste schijf van 175.000 € (dit komt overeen met een besparing van 21.875 €) ! De registratierechten zijn een belasting die door het GEWEST wordt geïnd.
• In het Waals Gewest, bedragen de registratierechten eveneens 12,5%, met een mogelijk abattement van 20.000€.
• In het Vlaams Gewest, bedragen de registratierechten 6% (met een mogelijk abattement van 15.000€) bij de aankoop van één enkele woning die als gezinswoning dient. In de andere gevallen bedraagt het tarief 10%).
  
  N.B.: De verkoop van nieuwe panden of panden in aanbouw is onderworpen aan btw en niet aan registratierechten. In principe bedraagt het btw-tarief 21 %.

Weet dat bij de aankoop van een bescheiden woning (kadastraal inkomen lager dan 745€) de registratierechten kunnen worden verlaagd.

3. De notariskosten

Bij een ‘akte bij de notaris’ horen erelonen! Vergeet die niet in uw berekening, want ze vertegenwoordigen een vrij aanzienlijk bedrag. De erelonen zijn wettelijk bepaald en vertegenwoordigen een percentage van de aankoopprijs van uw pand. Dit percentage is degressief (reken op ongeveer 1000€ voor een krediet van 300.000€). Deze tarieven worden exclusief btw berekend; de btw is dus een bijkomend bedrag waarmee u rekening moet houden.
Naast de erelonen moet u ook rekening houden met de administratieve kosten voor de verschillende opzoekingen die de notaris moet uitvoeren om erop toe te zien dat de verkoop correct verloopt. Het bedrag van deze kosten hangt af van de werklast die met uw aankoop gepaard gaat. Reken op ongeveer 800 tot 1100€.

Bovendien kost de hypothecaire overschrijving 230€. Dit is de overschrijving van de notariële akte op het hypotheekkantoor, dat over een kopie van de originele akte moet beschikken.
Er bestaan tools waarmee u deze kosten online kunt berekenen. Wij raden de tool aan van notaire.be, die betrouwbaar is en nauwkeurig toelicht wat elk onderdeel omvat.
BEREKEN DE KOSTEN VAN UW AANKOOPAKTE

4. De kosten van de hypothecaire kredietakte

Daar stoppen de kosten niet (dat zou te gemakkelijk zijn). Bij de notaris moet u ook uw krediet laten registreren.
Het registratierecht op uw krediet bedraagt 1% (ongeacht het gewest). Het wordt berekend op basis van het geleende bedrag en de bijkomende kosten van het krediet (bijvoorbeeld verzekeringspremies). Deze belasting wordt aan de Staat doorgestort.
Het recht op hypothecaire inschrijving bedraagt 0,3% van het geleende bedrag + bijkomende kosten. Ook deze belasting wordt aan de Staat doorgestort.
BEREKEN DE KOSTEN VAN UW HYPOTHECAIRE KREDIETAKTE

5. De dossierkosten

U betaalt dossierkosten aan uw bank voor de opening van uw krediet. De dossierkosten zijn begrensd tot maximaal 500€.

6. De verzekeringen

• De brandverzekering verschilt slechts heel weinig naargelang de verzekeringsmaatschappij. Reken op ongeveer 250€ per jaar voor een middelgrote woning. U kunt deze verzekering in het kader van een hypothecair krediet bij uw bank afsluiten en zo soms extra voordelen genieten, maar u bent daartoe niet verplicht.
• De schuldsaldoverzekering dient om uw naasten te beschermen indien u onverwacht zou overlijden tijdens de terugbetalingsperiode van uw krediet. De verzekering kan het volledige krediet of slechts een deel ervan dekken. Hoewel deze verzekering wettelijk niet verplicht is, wordt ze doorgaans opgelegd door de kredietverstrekker. Weet dat niemand u verplicht om deze verzekering af te sluiten bij dezelfde instelling die u het krediet heeft toegekend. Aarzel dus niet om te vergelijken, want de bedragen kunnen sterk verschillen. Het afsluiten van de verzekering bij de bank die u het krediet verstrekt, kan daarentegen wel een rol spelen bij de onderhandelingen over uw rentevoet!
  
  Naast deze twee ‘basisverzekeringen’ bestaan er nog andere aanvullende verzekeringen, die evenmin verplicht zijn.

U hebt dus begrepen dat het totale bedrag van de bijkomende kosten bij de aankoop van een bestaande woning tussen 10 en 20% van de aankoopprijs ligt, met verschillen naargelang het gewest, de grootte van het pand enz.